（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，王秀兰看中北京通州一套房产（即一号房屋），总价47.5万余元。她支付首付款10万余元，并以自己名义向银行申请贷款36万元，随后将全部房款付清。

2005年4月，在房屋即将办理产权证前，王秀兰与儿子赵明远协商，将购房人变更为赵明远，并由赵明远与开发商甲公司重新签订《商品房买卖合同》。同年8月，一号房屋登记在赵明远名下。

此后近二十年，房屋由王秀兰对外出租并收取租金。2023年，因担心儿子可能出售房屋，王秀兰提起诉讼，主张：

自己是实际出资人；

当时因“婚姻问题”和“方便儿子上学”才登记在其名下；

双方实为借名买房关系；

请求确认自己为实际所有权人，并判令儿子配合过户。

赵明远辩称：

房屋是母亲赠与给他的；

有合法购房合同和产权证；

从未约定“借名”，也无任何书面协议；

母亲所述理由不合逻辑——当时无限购政策，她完全可自行登记。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回王秀兰的全部诉讼请求。

注：法院认为，既无借名合意，又无合理借名必要，且登记已近20年，不能仅凭出资推翻物权登记。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：是否存在借名买房的合意，以及是否有合理借名事由。

经查：

双方从未签署借名协议或代持协议；

购房时无限购政策，王秀兰作为离异单身人士，完全具备购房资格；

所谓“因婚姻问题”“为儿子上学”等理由，缺乏紧迫性与合理性；

房屋自2005年登记至赵明远名下，已近二十年，王秀兰从未提出异议；

虽由王秀兰出资，但出资行为本身不能直接证明所有权归属；

不动产登记具有公示公信效力，在无充分反证情况下，应以登记为准。

法院强调：

“借名买房需有明确合意+合理事由+持续主张权利。

仅有出资事实，不足以推翻长期有效的产权登记。”

四、律师提示

本案是典型的“出资≠产权”败诉案例，三大教训值得警惕：

“能登记自己名下却登记他人名下”，本身就是高危信号：

若无限购、贷款等客观限制，法院会高度怀疑“借名”真实性；

“赠与”与“借名”界限模糊，口头说法难被采信：

出资后长期不主张权利，极易被推定为赠与；

时间是确权的最大敌人：

登记长时间未异议，司法倾向于维护登记稳定性和交易安全。

✅ 建议：

若确需借名，必须签署书面协议+保留沟通记录+定期主张权利；

如仅为“帮子女持有”，建议通过附条件赠与或设立居住权等方式保障权益；

切勿以“信任”代替法律安排——亲情经不起时间与利益的考验。

北京房产律师靳双权团队专注处理亲属间房产确权、借名买房、赠与争议等高风险纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。