（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，陈雅琴借用表妹夫周志明的拆迁购房指标，全额出资购买一号房屋，双方口头约定：房屋由陈雅琴实际所有，待具备过户条件时，周志明无条件配合办理产权转移。

陈雅琴收房后，自2015年起长期对外出租。2021年3月，她以每月3500元价格将房屋租给租客赵磊，租期一年。

同年3月4日，房屋具备过户条件，但周志明及其妻子林淑芬拒绝配合过户，并于2021年7月9日强行换锁、驱逐租户，非法占有房屋至今。

陈雅琴随即提起诉讼，要求周志明、林淑芬协助办理过户。经A号、B号两审判决，法院确认双方存在借名买房关系，判令周志明、林淑芬配合将一号房屋过户至陈雅琴名下。该判决现已生效，并进入强制执行程序。

然而，截至本案起诉时，周志明、林淑芬仍未交还房屋。陈雅琴遂另行提起诉讼，请求：

二被告立即腾退一号房屋，并返还屋内原有物品；

按每月3500元标准，支付自2021年7月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂计至2024年3月为11万余元。

周志明、林淑芬辩称：一号房屋系其父母周国栋、吴秀兰家庭拆迁所得，陈雅琴与周志明之弟周志远恶意串通，通过无权处分取得房屋，买卖无效；且二人已就前案向北京市高级人民法院申请再审（案号C号），本案应当中止审理。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 周志明、林淑芬于本判决生效之日起十五日内腾退一号房屋，并交付陈雅琴；

✅ 按每月3000元标准，向陈雅琴支付自2021年7月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；

三、法院说理要点

法院指出，本案争议焦点在于：在生效判决已确认借名买房关系的前提下，被告继续占有房屋是否构成侵权。

经查：

A号、B号生效民事判决已明确认定：陈雅琴系一号房屋实际出资人，周志明仅为名义购房人，双方借名买房关系成立；

被告虽就前案申请再审，但再审程序不影响原判决既判力及执行力，亦不构成中止本案的法定事由；

自2021年7月9日起，周志明、林淑芬未经许可强行更换门锁、驱逐合法租户，实际控制房屋至今，构成无权占有；

陈雅琴作为房屋实际权利人，依法享有返还原物、排除妨害及损害赔偿请求权；

关于使用费标准，法院综合考虑房屋面积（约76㎡）、地段、同类房源租金水平，酌定为3000元/月，合理适当。

法院强调：

“即使不动产权属尚未完成变更登记，生效判决已赋予陈雅琴对房屋的排他性支配权。周志明、林淑芬拒不腾退，持续侵害物权，必须承担相应法律责任。”

四、律师提示

本案是借名买房胜诉后遭遇“强占拒迁”的典型维权样本，具有重要参考价值：

确权与腾房分两步走：

先打“确权+过户”之诉，再提“腾退+索赔”之诉，形成法律闭环；

强占一日，赔偿一日：

占有使用费从实际强占日起算，无需等到产权过户完成；

再审≠免责：

对方申请再审，不能阻却腾房义务，更不能成为继续占房的理由；

物品返还需强证据：

主张屋内物品损失，须提供购买凭证、交付记录、强占前后影像或清单，否则难获支持。

✅ 建议：

借名买房胜诉后，立即申请强制执行 + 同步提起腾房诉讼；

房屋出租期间被强占，保留租赁合同、租金流水、沟通录音，作为使用费依据；

切勿自行断水断电、换锁反制，一切通过司法程序解决，避免反被诉侵权。

房屋纠纷律师靳双权团队专注处理借名买房、亲属代持、强占拒迁等复杂房产案件，已成功代理多起类似胜诉案。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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