（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林父、林母育有三子女。林父早年去世，其单位分配的公房（原承租人为林父）后由林母承租。1980年代，承租人变更为儿子林建国。

2001年，该公房纳入西城区危改项目。林建国作为承租人，与甲公司签订《拆迁安置协议》，获得一套回迁房（即一号房屋），需补交房款约9.2万元。

据家庭协商，母亲主持分配方案：由女儿林秀兰与儿子林建国各出一半钱购买一号房屋，并分别向母亲及其他兄妹支付补偿款。林秀兰依约支付4.6万元，并承担后续装修费用的一半。房屋交付后，双方将房屋出租，租金平分；后因林秀兰之子结婚，改为由其子居住，并每年向林建国支付相当于市场价一半的使用费。

2006年，林建国将一号房屋登记在自己名下，未告知林秀兰。

多年后，因房价上涨，林建国夫妇拒绝承认共有关系，要求林秀兰一家腾房。林秀兰遂起诉，请求确认双方存在事实上的共同购房合意，并判令林建国夫妇协助将50%产权过户至其名下。

林建国辩称：所谓“共同购房”纯属虚构，林秀兰所付款项仅为借款，且早已约定以35万元本息结清——但因林秀兰反悔，至今未还。

二、裁判结果

法院判决：

林建国、王丽于判决生效后15日内，协助将一号房屋50%产权过户至林秀兰名下。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于是否存在共同购房的合意及履行事实。

经查：

林建国在此前诉讼中明确自认：“购房款9.2万元，林秀兰出了4.6万”；

购房合同、发票、收据等原件长期由林秀兰保管，房产证取得后也曾由其持有；

房屋交付后，装修由林秀兰丈夫主导并垫资，双方核算后各自承担一半；

十余年里，林秀兰之子按“半价”支付使用费，林建国从未异议；

双方曾就产权归属协商“一方拿房、一方拿35万元”，该金额远超所谓“借款本息”，实质是对房屋50%权益的对价。

法院认为：

林秀兰的行为（出资、持证、装修、收租）明显超出亲属间“帮忙”或“借款”的合理范畴，更符合共有人对自有财产的管理处分特征。

在无书面借条、无还款记录、却有长期收益分配的情况下，“借款”主张难以成立。

综合全案证据，双方存在事实上的共同购房合意，且已实际履行，林建国仅为名义登记人。

四、律师提示

本案是家庭内部“口头共有+事实履行”成功确权的典范，具有重要警示意义：

“没签协议≠没权利”：即使无书面合同，只要出资、管理、收益分配等行为形成完整证据链，法院仍可认定共有关系；

原始凭证是关键：购房发票、合同、付款收据等原件由谁持有，是判断真实权利人的重要依据；

长期行为可推定合意：十余年的租金分配、装修协作、居住安排，构成“默示同意”的有力证明；

“借款”需有真凭实据：仅凭口头主张，无借条、无利息、无催还，难获法院支持。

✅ 建议：

家庭内部房产安排，尽量签署书面协议；

若已形成事实共有，务必保留所有原始文件及资金流水；

出现争议时，及时通过法律程序固定权利，避免久拖生变。

注：本案虽登记在一人名下，但法院穿透形式，保护了实际出资人的合法权益，体现了“实质重于形式”的司法理念。

借名买房律师靳双权团队专注处理家庭房产分割、拆迁安置房确权、兄弟姐妹产权纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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