（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2002年，林涛作为甲公司员工，以其名义购买了位于石景山区的一号房屋（经济适用房），登记在其个人名下。但各方均认可，实际出资人为其同事郑伟及钱峰，购房目的是为解决公司员工住宿问题。

2010年，林涛与郑伟之妻吴敏签订《存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋以20万元价格“出售”给吴敏，并完成过户。吴敏未支付任何房款，契税、土地出让金等均由其自行缴纳。

林涛称：此次过户仅为“临时代持”，因郑伟孩子上学需提供住房证明，双方约定待孩子毕业后即回转产权。

2020年，郑伟与吴敏离婚，离婚协议明确一号房屋归吴敏所有。此后，钱峰一家长期占用该房屋，吴敏遂起诉要求腾退。在A号判决中，法院认定吴敏为合法所有权人，判令钱峰等人腾房。该判决经B号二审维持，已生效。

2021年，林涛却另行起诉，主张2010年《房屋买卖合同》系虚假意思表示，应属无效，并要求确认一号房屋归其所有、由吴敏配合过户。

吴敏坚决反对，称：双方从未约定“代持”或“回转”，过户即为真实交易，且已实际履行十余年。林涛此前在A号案件中作为证人，明确承认房屋归吴敏所有，如今反悔，涉嫌虚假诉讼。

二、裁判结果

法院判决：驳回林涛的全部诉讼请求。

一号房屋权属维持现状，归吴敏所有。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于2010年《房屋买卖合同》是否属于“通谋虚伪意思表示”。

根据《民法典》第146条，虚假意思表示需满足两个条件：

双方共同明知所表示的意思非真实；

通谋作出与真意不一致的行为。

本案中：

林涛虽主张“仅为孩子上学临时过户”，但未能提供任何书面协议、聊天记录或证人证言证明吴敏对此知情并同意回转；

吴敏始终否认存在代持合意，且自2010年起持续行使所有权（如缴纳费用、主张腾退等）；

更重要的是，林涛在A号腾房诉讼中曾出庭作证，明确支持吴敏为房屋权利人，现又主张自己是所有权人，陈述前后矛盾；

房屋已登记在吴敏名下长达十余年，期间无任何异议，符合物权公示公信原则。

因此，不足以认定双方存在“虚假买卖、真实代持”的合意，林涛关于合同无效的主张缺乏事实依据，不予支持。

四、律师提示

本案警示：“口头代持”风险极高，尤其涉及亲属、同事等熟人关系时更需谨慎。

“名为买卖、实为代持”必须有双方合意证据，单方陈述无法推翻已登记的物权；

长期不主张权利将被视为默认放弃，12年未提异议，法院难以采信“临时安排”说法；

在其他诉讼中已自认的事实，不得随意反悔，否则可能被认定为滥用诉权。

✅ 正确做法：

若确需代持，务必签订《借名/代持协议》，明确目的、期限、回转条件；

保留沟通记录，避免“靠信任办事”；

一旦发生婚姻、继承等重大变动，应及时确权，防止权利落空。

借名买房律师靳双权团队专注处理代持、借名、虚假买卖等复杂房产纠纷，已成功代理多起借名案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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