（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵建国、李秀兰夫妇因无北京市购房资格，但希望在顺义区购房以便照顾儿子赵磊及孙子，遂与亲家周文斌协商，借用其名义购买住房。

2021年初，周文斌与甲公司签订《商品房买卖合同》，以总价340万余元购买一号房屋。赵建国、李秀兰分多笔向周文斌账户转账共计331万元，用于支付全部房款。交房后，二人又向儿媳周婷转账30万元，用于缴纳契税、维修基金及装修。

房屋交付后，由赵磊一家及周文斌外孙共同居住。

2022年2月，赵磊与周婷经法院调解离婚（A号判决），明确涉诉房屋涉及案外人权益，不予处理。

此后，赵建国、李秀兰要求周文斌返还房款或配合过户，遭拒。周文斌称：“房子是为外孙上学买的，不是你们借名。”

赵建国、李秀兰遂起诉，请求解除借名关系，并由周文斌返还购房款、税费、装修款等共计371万元及利息。

二、裁判结果

法院判决：

周文斌于判决生效后七日内返还赵建国、李秀兰购房出资款331万元；

驳回关于契税、装修款、利息及其他费用的诉讼请求。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于借名买房关系是否成立。

虽然双方系亲家，且赵建国、李秀兰确实支付了331万元购房款，但：

无书面借名协议；

无聊天记录、录音等证据证明双方存在“借名登记”的合意；

周文斌始终否认借名，主张购房系为外孙就学便利；

房屋自始登记在其个人名下，且由其女儿一家实际居住。

因此，不足以认定存在借名买房法律关系。

但法院同时认为：赵建国、李秀兰向周文斌转账331万元用于购房，周文斌予以接收并使用，双方形成事实上的债权债务关系。在借名关系不成立的情况下，该款项应作为不当得利或无因管理予以返还。

至于后续支付的30万元（契税、装修等），因收款人为周婷，且用途混同于家庭生活支出，无法单独认定为对周文斌的出资，故不予支持。

四、律师提示

本案揭示了“亲情信任型借名买房”的致命缺陷：

无协议=无保障：即使转账记录完整，若无“借名合意”证据，法院无法确认物权归属；

资金性质模糊：大额转账若未备注用途或签署说明，可能被解释为赠与、家庭共同支出或对子女的资助；

房屋登记具有强公示效力：一旦登记在他人名下，确权难度极大。

⚠️ 但仍有救济路径：

即便借名关系不被认可，只要能证明款项系为特定购房目的支付，且对方无合法占有依据，仍可主张返还不当得利或借款。

✅ 强烈建议：

借名购房务必签订书面协议，明确“出资人+名义人+过户条件”；

转账时备注“代付购房款”“借名购房出资”等字样；

保留沟通记录，避免“靠感情办事”。

借名买房律师靳双权团队专注处理亲属间、朋友间借名购房纠纷，已成功代理多起借名案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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