（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李国栋与王素芬夫妇育有四名子女：李伟、李芳、李军和李鹏。

2003年，李国栋作为承租人，参加单位公房房改，以39201元的价格购得位于石景山区的一号房屋，并于2003年12月取得产权证，登记在李国栋一人名下。购房时，折算了李国栋与王素芬的工龄优惠近40%。

李鹏称：

“房款是我出的，手续是我办的，只是用了父亲的名字。我们全家都同意，属于借名买房。”

他提交了部分取款记录（约1.7万元）及一段录音，试图证明自己是实际出资人。

但三位兄妹反驳：

“钱是我们父亲出的，李鹏只是经手。就算他垫付过，也是家庭内部往来，不是借名。”

更关键的是：

购房后，一号房屋由父母及李鹏的女儿共同居住，并非李鹏一家独住；

李国栋2004年去世，王素芬2013年去世，在长达十余年的时间里，李鹏从未要求过户；

房屋产权证、购房合同等权属文件，一直由父母保管，后由兄妹持有；

李鹏承认，曾向两位兄妹各借1万元用于购房，但兄妹称：“那是借给我们父亲的。”

2023年，李鹏突然起诉三位兄妹，要求：

✅ 将一号房屋过户至其名下；

✅ 三兄妹承担诉讼费。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回李鹏的全部诉讼请求。

✅ 确认一号房屋为李国栋与王素芬的遗产，由全体继承人依法继承。

三、法院说理要点

法院指出，主张借名买房，需综合以下要素判断：

是否存在借名合意：

无论是书面还是口头，必须有明确“仅为代持”的约定。

→ 本案中，无任何协议，录音内容亦不能证明三方达成合意。

是否全额出资并能举证：

李鹏仅提供1.7万元取款记录，远低于总房款（近4.1万元），且无法证明该款用于购房。

→ 出资证据严重不足。

是否实际控制和占有房屋：

借名买房中，真实权利人通常独占使用或出租管理。

→ 但一号房屋长期由父母及孙女共同居住，李鹏本人并未实际掌控。

是否及时主张权利：

李国栋2004年去世，若真属借名，李鹏应在合理期限内要求过户。

→ 沉默十余年，明显违背常理。

综上，法院认为：一号房屋系李国栋夫妻共同财产，购房享受工龄优惠，具有强烈身份属性，不属于可随意代持的商品房。李鹏的主张缺乏事实与法律依据。

四、律师提示

本案揭示了借名购买房改房的风险：

⚠️ 第一，房改房≠普通商品房。

房改房带有福利性质，购房资格、工龄折扣均与特定身份绑定。即使全家“口头同意”，也存在风险。

⚠️ 第二，“我出过钱”不等于“房子归我”。

家庭成员间资金往来复杂，垫付、借款、赠与混杂。若无清晰书面约定+完整付款凭证，法院将视为家庭内部支持，而非投资性出资。

⚠️ 第三，长期不主张权利=放弃权利。

父母去世多年才突然要房，法院会高度怀疑动机。权利要及时行使，沉默即默认接受现状。

借名买房律师靳双权团队专注房改房、央产房、经适房等政策性住房纠纷，擅长从工龄折算、居住事实、家庭背景多维度构建抗辩策略，守护合法继承权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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