（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周明与林婷于2006年结婚，2019年协议离婚。

2012年底，二人因名下已有两套住房，受限于北京市限购政策，无法再以自己名义购房。

恰在此时，林婷母亲林秀兰名下无房，三人遂商议购买一套别墅（即“一号房屋”）。

购房总价约353万元，资金来源包括：

周明父亲出售名下房产所得款项；

林婷账户支付部分房款；

银行贷款以林秀兰名义申请（因其年龄较大，实际由林婷操作还款事宜）。

2013年，《商品房预售合同》由林秀兰与甲公司签订；

2018年，不动产权证登记在林秀兰一人名下。

值得注意的是，购房合同、全部付款凭证、贷款文件及产权证书，自始至终均由林秀兰本人保管。

房屋交付后，基本处于空置状态。周明承认，其仅在2017年夫妻关系紧张期间短暂居住数月，之后便搬离。日常水电费用虽偶有缴纳，但并无长期居住或管理事实。

2019年双方协议离婚时，《离婚协议书》对名下两套房产进行了明确分割，但未提及一号房屋。工作人员当时解释：“老人名下的房产无需写入离婚协议。”

多年后，周明突然起诉，主张：

“房子是我们出的钱，只是借岳母名字！请确认我享有50%产权，并判她配合过户。”

林秀兰坚决反对：

“房子是我女儿孝顺给我买的养老房，所有手续都是我的，你们离婚时都没提，现在来争？”

林婷亦表示：购房本意就是回报母亲多年付出，不存在任何借名合意。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回周明的全部诉讼请求。

✅ 确认一号房屋归林秀兰个人所有，不构成借名买房。

三、法院说理要点

法院指出，主张借名买房的一方，须就以下核心要素完成举证：

存在借名合意：双方明确约定仅为“代持”，产权归实际出资人。

→ 本案无书面协议，亦无录音、微信等能证明该合意的证据。

实际权利人控制权属文件：如购房合同、发票、产权证等通常由真实权利人保管。

→ 但本案中，全部关键文件均由登记人林秀兰持有，与借名买房常理相悖。

长期实际占有使用房屋：真实权利人应持续居住、出租或管理房产。

→ 周明仅短期居住数月，房屋长期空置，不符合实际控制特征。

重大财产应在离婚时处理：若真属夫妻共同财产，不可能在离婚协议中完全忽略。

→ 双方对其他房产分割清晰，唯独未提一号房屋，反证其非共有财产。

综上，周明未能完成举证责任，其主张缺乏事实与法律依据。

四、律师提示

⚠️ 第一，越是父母、岳父母、子女之间，越容易因信任省略书面约定。但一旦关系破裂，口头承诺在法庭上几乎无效。

⚠️ 第二，权属文件谁拿着，法院就倾向信谁。

购房合同、房产证、贷款合同若全在登记人手中，法院会高度怀疑“借名”真实性。真实权利人必须掌握这些文件。

⚠️ 第三，短期居住≠所有权。

交过几次电费、住过几个月，在法律上远不足以证明“实际控制”。长期、稳定、排他性占有才是关键。

借名买房律师靳双权团队专注亲属间房产确权纠纷，擅长从权属控制、资金流向、家庭背景多维度构建抗辩或确权策略，帮您守住合法产权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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