（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林雪梅与周志远原是夫妻。2013年，因朋友吴建国享有单位内部购房优惠，两人决定借用其名义购买一号房屋。

他们与吴建国口头达成一致：

“我们出全款买房，你挂名；房子交房后我们入住装修；等能过户时，你配合把房登记到我们名下。”

随后，林雪梅和周志远分多笔向吴建国转账共计608万余元，备注均为“房款”“车位费”“税费”等。

吴建国用这笔钱，以自己名义与甲公司签订购房合同，买下一号房屋。

交房后，夫妻二人立即收房、装修、购置家具家电，并长期实际居住。孩子的照片、周志远的工作证件……都留在屋内。

物业费、车位管理费也一直由周志远支付。

2018年，两人离婚。因房屋登记在吴建国名下，未能在离婚诉讼中分割。

更糟的是，周志远竟当庭否认借名买房，谎称“已把房退给吴建国”，企图独占权益。

无奈之下，林雪梅单独起诉，要求确认她与周志远共同享有购房合同权利，并将一号房屋过户至二人名下。

吴建国和周志远双双否认：“根本没签过借名协议，房子是我的！”

但法院最终查明：钱是他们出的，房是他们住的，连吴建国自己都在电话里承认“只是挂名”。

二、裁判结果

法院判决：

吴建国于判决生效7日内，协助将一号房屋过户至林雪梅、周志远名下。

驳回其他请求。

这意味着：即使没有书面借名协议，只要出资+占有+履约事实充分，法院仍可认定借名关系成立！

三、法院说理要点

虽无书面协议原件，但多项证据形成完整链条。

转账记录、装修票据、物业缴费、房屋照片、录音等，足以证明林雪梅、周志远是实际出资人和使用人。

吴建国自认“挂名”是关键突破。

他在电话中明确表示：“单位不让卖，我只能偷偷挂名……房子本来就是给你们住的。”此言直接印证借名合意。

房屋自交付起即由夫妻实际控制，出名人从未管理。

吴建国连钥匙都没拿过，更未缴纳任何费用，完全不符合真实产权人特征。

所谓“借款转购房款”“已退款”纯属虚构。

所谓“退款”资金流向显示：钱从周志远处转出，经第三方又回到周志远账户，明显是虚假走账。

诚实信用原则优先于形式登记。

法院强调：不能允许一方通过否认事实、制造假流水来逃避合同义务，损害配偶合法权益。

综上，借名买房关系成立，出名人应履行过户义务。

四、律师提示

本案极具代表性：很多借名买房纠纷，恰恰发生在夫妻离婚之后。一方反水，联合出名人否认事实，试图侵吞房产。

要打赢这类官司，务必做到：

✅ 保留所有付款凭证（备注用途！）；

✅ 长期稳定居住并留下生活痕迹（水电、物业、孩子上学等）；

✅ 持有购房原始文件（合同、发票、契税票等）；

✅ 争取出名人自认证据（微信、录音、邮件均可）；

✅ 警惕对方制造“虚假退款”流水，及时申请法院调取完整银行记录。

特别提醒：即使离婚了，只要房子是婚姻期间共同出资购买，无论登记在谁名下（包括第三人），都属于夫妻共同财产，另一方有权主张分割或确权。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房、离婚房产分割十余年，成功处理数百起类似复杂案件，可为您提供精准维权策略。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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