（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年，赵建国作为甲公司职工，认购了一套单位集资建房——一号房屋。

2009年，他与孙文涛签订《协议书》，约定：

“赵建国将一号房屋的购房资格及房屋转让给孙文涛，总价81万余元（含14.8万元转让费）。

自交钥匙之日起十年内若无法过户，赵建国无条件退还全款及转让费。”

协议签订后，孙文涛全额支付了所有款项，并自收房起一直居住至今，已超十年。

然而，因房屋所在土地为国有划拨工业用地，始终未能办理产权证，更无法过户。

2019年，眼看房价翻了几倍，赵建国突然起诉，称：“十年未过户，合同应解除，请孙文涛腾房！”

孙文涛坚决反对：

“我付了钱、住了十多年，你见房价涨了就想毁约？法院不会支持这种不诚信行为！”

二、裁判结果

法院判决：

驳回赵建国的全部诉讼请求。

合同继续有效，孙文涛无需腾房，也无需返还房屋。

这意味着：即使无法过户，只要买方履约且愿意继续履行，卖方不能单方毁约。

三、法院说理要点

《协议书》合法有效，双方应诚信履行。

协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。

买方已全面履行付款义务，并长期实际占有使用房屋。

孙文涛支付全部款项十余年，且从未主张解除合同，反而明确表示“愿意继续履行”。

卖方主张“十年未过户”即自动解除，缺乏依据。

协议虽约定“十年过不了户可退款”，但未赋予卖方单方解除权，更未要求买方必须腾房。

卖方作为违约方，无权主动解除合同。

在买方无过错、愿继续履约的情况下，卖方因房价上涨反悔，违背诚实信用原则。

房屋无法过户系客观政策限制，非买方原因所致。

土地性质为划拨工业用地，本就难以办理住宅产权，风险应由转让方在签约时预判。

综上，赵建国要求解除合同、收回房屋，既无合同依据，也违背基本交易伦理，不予支持。

四、律师提示

本案揭示了一个重要规则：“合同签了、钱付了、房住了，就不能因房价涨了就反悔！”

尤其提醒：

单位集资房、福利房转让存在政策风险，但一旦签约并履行，法院倾向于保护实际履约方和居住方；

“十年未过户可退款”条款，不等于卖方有权强制收回房屋，需结合整体合同目的解释；

买方长期稳定占有+明确表示继续履约，是阻却解除的关键；

若真担心无法过户，应在签约前做尽职调查，或约定“无法确权则双倍返还”等对等条款。

对已购房但未过户的客户，建议：

✅ 保留全部付款凭证；

✅ 长期稳定居住并缴纳物业、水电；

✅ 遇对方毁约，坚决主张合同继续履行。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房、单位房转让、合同履约纠纷十余年，成功代理数百起类似案件，可为您提供精准维权方案。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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