（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2009年，周立明承接了甲公司开发的某小区部分工程，甲公司以多套房屋抵偿工程款，其中就包括一号房屋。

因个人贷款受限，周立明便与外甥吴浩签订《协议书》，约定：

“吴浩‘购买’一号房屋，总价68万余元，首付14万由周立明垫付，贷款54万以吴浩名义申请；吴浩须在10个月内还清首付款及已发生的月供，否则周立明有权收回房屋，吴浩必须配合过户。”

协议签订后，吴浩从未支付任何款项。

房屋贷款由周立明按月偿还，交房后也一直由周立明实际控制使用。

2012年，房屋登记在吴浩名下。

2019年，周立明因家庭关系破裂，要求吴浩配合过户遭拒，遂起诉确认借名买房关系，并请求将房屋过户至自己名下。

吴浩则反诉称：

“房子是舅舅用来抵我工资和垫付材料款的，贷款是我还的，现在房子是我的，他得搬走！”

更值得注意的是，吴浩在收到法院传票后，突然一次性结清全部剩余贷款42万余元，试图强化“所有权人”身份。

二、裁判结果

法院判决：

一、吴浩于判决生效15日内，协助周立明将一号房屋过户至周立明名下；

二、驳回周立明关于“确认借名买房关系成立”的请求；

三、驳回吴浩全部反诉请求。

这意味着：房子最终归实际出资并履约的周立明所有，吴浩不仅拿不到房，还得配合过户。

三、法院说理要点

《协议书》合法有效，双方应依约履行。

协议明确设定了“10个月内付款，否则收回房屋”的条件，吴浩自认未付款，构成根本违约。

吴浩主张“抵债”但证据不足，且说法自相矛盾。

一会儿说是抵工资，一会儿又说周立明还贷是付“租金”，逻辑混乱，亦无书面凭证支持。

房屋由周立明长期实际控制，符合真实权利状态。

从交房至今十余年，吴浩从未居住或管理，反而在诉讼中突击还贷，行为不合常理。

虽不构成典型“借名买房”，但协议赋予周立明收回权。

法院认为，本案本质是附条件的房屋归属协议，条件未成就，房屋应回归出资人。

突击结清贷款不影响实体权利归属。

吴浩在诉讼中一次性还款，不能改变其长期未履约的事实，亦不构成对房屋的合法取得。

综上，周立明依据协议主张收回房屋，于法有据，应予支持。

四、律师提示

本案警示：亲属间“帮忙代持”房产，若无明确约定或对方违约，极易引发纠纷。

尤其注意：

“借名”未必需要叫“借名协议”，只要协议实质体现“出资+控制+过户条件”，法院可依约定裁判；

对方长期不付款、不居住，却在诉讼中突击还贷，往往被认定为恶意阻挠；

即使房产证写他人名字，实际控制+履约记录仍是确权关键；

不要轻信“口头抵债”，工资、材料款应单独结算，避免与房产混同。

对类似安排，务必做到：书面协议 + 资金留痕 + 实际占有，三者缺一，风险倍增。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房及亲属间房产纠纷十余年，成功处理数百起类似案件，可为您提供精准应对策略。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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