（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年，周明因暂无北京购房资格，与表姐吴静协商，由她出面购买一号房屋及配套车位。双方签订《协议书》，明确约定：

“因周明暂无购房资质，借用吴静名义购房，所有房款、贷款、税费由周明承担，房屋归周明所有。”

随后，吴静以自己名义与甲房地产公司签订购房合同，购得一号房屋（总价约327万元）及配套车位（16.8万元）。

全部款项均由周明支付——包括定金、首付款、每月房贷、车位款、维修基金等。2020年5月，周明一次性还清剩余贷款210余万元，房屋随即解除抵押。

自交房起，一号房屋及车位一直由周明实际居住和使用，水电气、物业费全由他缴纳。房产证、购房合同、全部付款票据原件也始终由周明保管。

2020年，周明取得北京购房资格，多次要求吴静配合过户，均遭拒绝。吴静称：

自己婚后与父母挤住50平米老房，因名下有房无法申请保障房；

当初以为周明是“刚需”，没想到他后来又买了其他房，涉嫌“炒房”；

双方未约定过户时间，她不构成违约；

车位未签协议，应属她所有；

并提起反诉，要求周明赔偿100万元经济损失（含房价上涨、贷款利率差等）。

周明则表示：已具备购房资格，且早向吴静支付近10万元感谢费，请求法院判令过户。

二、裁判结果

法院判决：

一、吴静于判决生效后10日内，将一号房屋过户至周明名下；

二、吴静于判决生效后10日内，将配套车位过户至周明名下；

周明全面胜诉，房屋与车位均确认归其所有。

三、法院说理要点

《协议书》合法有效，双方形成借名买房合意。

协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。

周明完成“出资+占有+持证”三位一体举证。

全部购房及车位款项由其支付；

房屋及车位长期由其使用；

所有原始凭证由其持有。

这些事实足以认定其为实际权利人。

车位虽无单独书面协议，但可纳入借名关系范围。

车位系房屋配套，仅限业主购买，周明出资、持证、使用，吴静从未提出异议，借名买车位关系具有高度可能性，应予认定。

吴静主张“损失”缺乏依据。

双方未约定过户时间，不存在违约；

出借购房资格时应预见到可能影响自身购房，现以“不知情”为由索赔，不予支持；

综上，周明有权要求过户，吴静的抗辩及反诉均不能成立。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

这个案子很有代表性——很多亲属间借名买房，初期“讲感情”，后期“算经济账”。

吴静的困境确实存在：名下有房影响家庭住房规划。但法院的立场很明确：你自愿出借资格，就要承担相应后果。感情可以理解，但法律只看约定与履行。

值得周明庆幸的是，他做到了三件事：

✅ 签了书面协议（哪怕简单）；

✅ 所有钱从自己账户出，留痕清晰；

✅ 从收房第一天起就实际控制房屋和证件。

这三点，缺一不可。尤其车位这种附属资产，若没有完整证据链，很容易被分割处理。本案中，正是因为周明同步控制车位票据、从未让吴静接触使用，才成功将其纳入确权范围。

对于已具备购房资格的借名人，建议在还清贷款、解除抵押后立即启动过户程序，避免出名人家庭状况变化（如结婚、生子、政策调整）带来新阻力。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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