（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周鹏与周敏系姐弟关系。2008年，周鹏计划在北京购房，因个人原因不便直接登记，遂与姐姐周敏协商，由其代为持有所购住房及配套的两个地下车位（以下简称一号、二号车位）。双方口头约定：全部购房款、车位款及相关费用由周鹏承担，房屋及车位由周鹏一家实际居住和使用，产权证暂登记在周敏名下。

随后，周敏以自己名义与开发商签订《商品房现房买卖合同》，购得一号、二号车位，并办理了不动产权登记。所有款项均由周鹏支付，产权证书亦由其保管。

2017年，因周鹏资金周转困难，经协商，由周敏及其丈夫以登记权利人身份，将一号房屋（与车位配套）抵押给债权人借款，所借款项由周鹏使用并负责偿还。后因未能如期还款，债权人申请强制执行。在朝阳区法院执行程序中（A号执行案），周敏夫妇多次向法院表示：“房屋和车位实际是周鹏的，我们只是代持”，并配合签署委托卖房文件。法院《工作说明》亦载明：“房屋及车位的实际出资人、使用人均为周鹏”。

2019年，周鹏曾起诉要求确认车位归其所有，但因诉讼请求表述不当（直接确权而非要求过户），被法院驳回（B号判决）。该判决同时指出：“如存在借名关系，应通过合同之诉要求协助过户”。

此后，周鹏再次提起诉讼，请求判令周敏履行借名买房合同义务，协助办理一号、二号车位的过户手续。

周敏辩称：双方无书面合同，不存在借名关系；车位是周鹏赠与其购买；且双方另有经济纠纷未解决，不同意过户。

庭审中，周鹏提交了执行笔录、法院工作说明、产权证持有记录、历年缴费凭证等证据。周敏在B号案件庭审中曾亲口承认：“他们用我的身份证买一下车位……车位会给你过户，但你要把我的本钱还给我。”

二、裁判结果

法院判决：

周敏于判决生效之日起七日内，将一号、二号车位过户至周鹏名下。

周鹏胜诉，借名买房关系获司法确认，过户请求得到支持。

三、法院说理要点

借名买房关系可依事实行为成立，不以书面合同为必要。

虽无书面协议，但周鹏支付全部车位款、长期实际使用、持有产权证原件，符合借名买房的实质特征。

对方在另案中的自认具有高度证明力。

周敏在执行程序及前次诉讼中多次承认车位系代持，其“陈述错误”抗辩缺乏依据，法院不予采信。

车位与房屋属配套资产，权属状态应一致认定。

法院已确认房屋为周鹏实际所有，配套车位亦应作相同处理。

过户请求属于合同履行之诉，路径正确。

本次诉讼明确要求“协助过户”，而非直接确权，符合借名买房纠纷的正确救济方式。

综上，借名买房关系成立，周鹏有权要求周敏配合办理过户。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

借名买房即使无书面合同，也可能被法院认可。

关键在于出资凭证、实际占有、产权控制、对方自认等证据链是否完整。

执行程序中的陈述可能成为关键证据。

在法院谈话、笔录中承认“代持”“实际权利人”等内容，具有强证明效力，难以事后反悔。

诉讼请求必须精准：要“过户”，不要“确权”。

借名买房本质是合同关系，应诉请“履行合同、协助过户”，而非直接主张物权。

产权证由谁保管，是重要事实细节。

实际权利人长期持有产权证原件，可佐证其对财产的控制与支配。

借名安排虽源于信任，但风险始终存在。一旦关系变化，唯有证据能守护权益。如已形成事实借名关系，建议及时通过法律程序固化权利，避免久拖生变。

北京房产律师靳双权团队长期处理亲属间借名买房、代持房产、过户障碍等复杂纠纷，擅长从历史沟通、资金流向、司法自认中构建完整证据体系。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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