（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张伟起诉称，1998年母亲林秀英作为被拆迁人取得一套安置房（“一号房屋”），因无力支付房款，双方口头约定由他全额出资、借用母亲名义购买，房屋实际归他所有。母亲生前还立下遗嘱，称“房是张伟买的，归他一人继承”。

母亲去世后，张伟要求法院确认他与母亲之间存在有效的口头借名买房合同，意图排除其他兄弟姐妹对房屋的权利。

但张明、张华等兄妹坚决反对，认为：

一号房屋源于父母共有老房拆迁，本就包含父亲遗产；

母亲生前从未否认自己是产权人；

张伟20多年未要求过户，却在继承纠纷败诉后突然提出“借名”；

所谓《借名声明》是母亲临终前单方签署的打印件，与此前多份遗嘱逻辑矛盾。

此前，法院已在继承、买卖、共有物分割等多起诉讼中认定：一号房屋属于家庭共有财产转化而来，各子女均有份额。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回张伟全部诉讼请求。

核心结论：仅有出资、遗嘱或事后声明，不足以证明存在借名买房合意。

三、法院说理

借名买房必须有“购房时”的明确合意

法院强调：借名关系是否成立，应以1998年购房时双方的真实意思为准。张伟提交的《借名声明》形成于2021年（购房23年后），属于事后追认，不能反推当初存在借名约定。

遗嘱≠产权归属证明

母亲遗嘱中说“房是张伟出钱买的”，仅表明她愿将自己名下的份额留给张伟，不等于承认房屋本就不属于自己。更不能据此否定不动产登记效力。

出资可能构成赠与或借贷，不等于取得产权

即便张伟支付了房款，在无明确约定的情况下，法院可认定为对母亲的资助或赠与，而非“代持”或“借名”。

长期未主张权利，不合常理

若真为借名，张伟在母亲健在的20多年里从未要求过户，反而在早前诉讼中多次认可母亲是产权人。这种行为与“真实权利人”身份明显矛盾。

房屋来源涉及父亲遗产，母亲无权单独处分

一号房屋源于夫妻共有老房拆迁，包含已故父亲的财产权益。即便母亲想“送”给张伟，也仅能处分自己的部分，不能剥夺其他继承人对父亲遗产的权益。

不动产登记具有法定推定效力

房屋自始登记在林秀英名下，张伟作为主张“推翻登记”的一方，举证责任极重，而其证据未达到“高度盖然性”标准。

四、律师提示

“借名买房”不是谁出钱就归谁，尤其涉及亲属、拆迁、工龄优惠等复杂背景；

没有书面协议+购房时合意+及时主张权利，几乎无法胜诉；

遗嘱、事后声明、付款凭证单独使用，证明力极弱；

若您是房产登记人或其继承人，遇到他人主张“借名买房”，切勿慌张——法律更保护登记公示效力。

建议尽早咨询专业律师，无论是防范风险，还是应对他人确权之诉，专业策略至关重要。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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