（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2001年，林雅婷因不具备在京购房资格，与好友陈志远达成口头协议，约定：

以陈志远名义购买一号房屋，房款由林雅婷支付，产权归其所有，待具备购房资格后过户。

同年，陈志远与甲房地产公司签订《商品房预售合同》，总价34万余元，首付7万余元，贷款27万元。合同由林雅婷代签，房屋登记在陈志远名下。

林雅婷称：首付款及前期贷款均由其现金存入陈志远账户偿还，并长期居住、出租该房屋至2008年。2013年，其与前夫黄文涛离婚时，协议约定一号房屋归其个人所有。

2023年，林雅婷取得北京购房资格后，起诉要求：

确认双方借名买房合同有效；

判令一号房屋归其所有；

陈志远协助办理过户。

陈志远坚决否认存在借名约定，称：

房屋系自己出资购买；

因朋友关系，曾允许林雅婷居住并代缴部分费用；

2010年已一次性结清全部贷款，林雅婷对此不知情。

林雅婷提交了物业费票据、水电燃气卡、记事本及前夫黄文涛的证言，但无书面借名协议，亦无直接转账凭证证明房款来源。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林雅婷全部诉讼请求。

法院认为，原告虽主张出资并代办事宜，但未能证明双方存在借名登记的明确合意，且长期未占有使用房屋，证据不足以支持其确权及过户主张。

三、法院说理要点

借名买房需证明“双方合意”+“实际出资”+“占有使用”

仅有出资或代办行为，不能当然推定存在借名关系。

口头约定难以采信，尤其时隔多年无佐证

双方对购房原因、付款方式说法矛盾，原告所称“现金存款”无法与银行流水对应，关键的2010年提前还贷（21万余元）亦非其操作。

长期脱离占有削弱权利主张

林雅婷自2008年搬离后，十余年未实际控制或使用房屋，不符合借名人通常的占有状态。

证人证言效力有限

前夫黄文涛虽出庭作证，但与其有利害关系，且所述“委托购房”无其他证据印证，不足以单独作为定案依据。

举证责任未完成

原告作为主张借名关系成立的一方，未能达到“高度可能性”证明标准，应承担败诉后果。

四、律师提示（借名买房律师 · 靳双权律师）

口头借名买房风险极高，尤其在无书面协议、无清晰出资流水的情况下，几乎无法胜诉。

长期不占有房屋将严重削弱“实际权利人”主张，法院更倾向保护登记权利人。

现金交易难举证，大额房款务必通过银行转账并备注用途。

借名买房应在政策允许时及时过户，拖延越久，证据灭失、关系变化风险越大。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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