（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周立成是房产中介从业者，赵文斌是其邻居。2017年，赵文斌请周立成在外地帮忙选购一套住宅。周立成推荐了一号房屋（位于某环京区域），总价约61万元（含57万房款+4万电商服务费）。

因赵文斌资金紧张，请求周立成先行垫付全部款项。周立成遂于2017年2月分两笔，向乙房产经纪公司经理林涛转账共计65万元，并备注“为赵总垫付一号房屋购房款”。

林涛随后将57万元支付给甲房地产公司作为首付款及定金，另8万元支付给乙公司作为服务费。

后因甲公司未取得预售许可证，赵文斌起诉确认《认购意向书》无效。A号判决生效后，甲公司被判向赵文斌返还57万元购房款。

2021年9月25日，赵文斌向周立成出具《欠条》，载明：

“今欠周立成一号房屋垫付款61万元，扣除周立成所欠房租28万元，尚余33万元。双方达成和解：赵文斌分4个月偿还20万元。”

但此后赵文斌分文未付。周立成遂起诉，要求按原欠款余额33万元还款。

赵文斌辩称：

“我们是借名买房关系，房子本就是我买的，周立成只是代付，不存在借贷。”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 赵文斌于判决生效后七日内偿还周立成33万元。

理由：欠条真实有效，借名买房主张无证据支持。

三、法院说理要点

欠条系双方真实意思表示，合法有效

赵文斌亲笔签署并捺印，明确承认欠款金额、抵扣事项及还款计划，构成对债务的自认。

被告主张“借名买房”，但未提供任何证据

既无书面协议，也无沟通记录、权属约定或实际占有使用证明。仅凭“房子是我买的”口头陈述，不足以推翻欠条效力。

垫资行为与房屋买卖主体可分离

即便购房合同以赵文斌名义签订，付款人≠产权人。周立成作为中介垫资，事后通过欠条固定债权，符合交易常理。

开发商退款对象不影响垫资人追偿权

甲公司将57万元退给赵文斌，是基于合同相对性；周立成作为实际付款人，有权依据欠条向赵文斌追偿。

和解条款未履行，债权人可恢复原债权金额

双方虽约定“还20万即结清”，但因赵文斌根本违约（一分未付），周立成有权按欠条载明的33万元主张权利。

四、律师提示（房地产律师 · 垫资购房风险防控）

中介/朋友垫资购房，务必签书面协议：

明确款项性质（借款/代付）、还款条件、违约责任。本案胜诉关键在于事后补签了欠条，否则可能因“无借贷合意”败诉。

“借名买房”抗辩需强证据支撑：

仅有购房合同名字、开发商退款记录，不能自动证明存在借名关系。法院更看重：出资来源、占有使用、双方合意等综合证据链。

转账备注至关重要：

周立成转账时注明“为赵总垫付房款”，直接佐证了代付意图，避免被误认为赠与或投资。

和解协议要设置违约后果：

若约定“分期还20万免13万”，应写明：“如任一期逾期，债权人有权就33万元全额追偿”。否则可能丧失差额部分。

警惕“以租抵债”陷阱：

欠条中抵扣28万元“房租”，若无租赁合同、付款记录佐证，可能被认定为虚构债务。建议：大额抵扣需附凭证。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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