（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王志远与李国栋系多年邻居。2013年，李国栋取得北京市一套限价商品住房（一号房屋，71.17㎡）的购房资格，但因无力支付房款，主动提出由王志远“借名”购买，并索要7万元好处费。

2014年1月21日，双方签订《协议书》，约定：

王志远以李国栋名义向甲公司支付购房款639,720元；

房屋归王志远所有；

李国栋在适当时机配合过户。

协议签订当日，王志远即以李国栋名义付清全部房款，并陆续支付物业费、供暖费、办证费、税费等共计27,725.32元，另向李国栋支付7万元好处费。

2015年10月，房屋交付时，李国栋突然反悔，要求王志远再加价30万元，否则拒绝交房。此后，李国栋自行收房并出租，始终未将房屋交付王志远。

2018年，房屋登记至李国栋名下，性质为“出让/限价商品住房”。王志远遂起诉，请求：

确认借名协议无效；

返还全部已付款项737,445.32元；

赔偿房屋增值损失108万余元。

诉讼中，乙公司评估：若一号房屋按普通商品房计，2019年市场价值约230万元。但因系限价房，5年内不得上市交易，且未来出售需补缴约58万元土地收益金。

李国栋承认收到全部款项，同意返还本金，但拒绝赔偿损失，称“借名本身违法，风险应由王志远自担”。

二、裁判结果

法院判决：

一、确认双方2014年1月21日签订的借名买房协议无效；

二、李国栋返还王志远购房款、好处费、各项费用共计737,445.32元；

三、李国栋赔偿王志远经济损失50万元；

四、驳回王志远其他诉讼请求。

三、法院说理要点

限价房借名协议因损害公共利益而无效

限价商品住房是政府面向特定低收入群体提供的保障性住房，购房资格具有专属性、排他性。

→ 允许无资格者借名购买，破坏住房保障制度公平性，损害社会公共利益，依法应认定无效。

双方均有过错，但出名人恶意更重

王志远明知无资格仍参与借名，存在过错；

但李国栋主动提议、收取好处费、事后反悔、擅自出租房屋，主观恶意明显；

→ 法院认定其过错程度更大，应承担主要赔偿责任。

损失赔偿不等于房屋增值，而是机会损失补偿

因限价房不能自由交易，王志远无法获得完整产权或转售收益。

→ 法院未支持其按商品房评估值计算的108万损失，而是基于：

王志远已全额出资；

房屋客观升值；

存款利息远低于房价涨幅；

李国栋先行违约； → 酌定赔偿50万元，体现公平原则。

已付款项必须全额返还

合同无效后，因该合同取得的财产应返还。李国栋对收款金额无异议，737,445.32元应如数退还。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限价房、经适房、公租房等政策性住房，一律禁止借名！即使有书面协议也属无效；

出名人反悔后擅自占有、出租房屋，将加重其过错责任；

损失赔偿≠房屋市价，法院通常酌定“机会损失”，远低于评估值；

切勿轻信“内部指标转让”，政策房资格不可交易！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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