（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周振国与原配妻子育有四子：周建平、周建国、周建华、周建军。原配于2008年去世。2009年，周振国与林秀云登记结婚。

2013年，周振国与甲单位签订购房合同，购买一号房屋（建筑面积78.22平方米），总价约53万元。房屋于2018年取得产权证，登记在周振国一人名下，性质为“按经济适用房管理”。

购房时，四子中的周建军支付了50万元房款，另一子周建华垫付装修费17.58万元（后由周建军偿还）。房屋交付后，由周振国与林秀云共同居住。2018年周振国去世后，房屋由林秀云继续居住。

2016年，周振国立下自书遗嘱，载明：“我现年事已高，终年终日有续妻林秀云悉心照料，我百年之后，恐其生活欠缺，我所有一号房屋全部归续妻林秀云依房养老之用。”

周振国去世后，林秀云要求四子配合过户，遭拒。周建军曾两次起诉，主张“借名买房”，但B号判决、C号判决均驳回其请求，认定房屋属周振国个人财产。

林秀云遂提起遗嘱继承诉讼。

二、裁判结果

法院判决：

一、一号房屋归林秀云继承所有，四子于判决生效后十日内协助办理过户；

二、林秀云向周建军支付购房款50万元、装修费17.58万元、物业及供暖费6758元，合计682,558元；

三、法院说理要点

自书遗嘱合法有效，应优先于法定继承

遗嘱由周振国亲笔书写、签名、注明日期，符合《民法典》形式要件；

子女虽质疑真实性，但未能提供反证，且此前鉴定因材料不足未果；

“房屋全部归续妻依房养老之用”明确表达将房屋由林秀云继承之意，非仅为“使用权”。

房屋属夫妻共同财产，遗嘱处分个人份额有效

一号房屋系周振国与林秀云婚姻关系存续期间取得，原则上属夫妻共同财产；

周振国通过遗嘱处分其全部产权，视为对夫妻共有财产的分割意愿，法院予以尊重。

出资不等于产权，但可主张债权返还

周建军支付50万元购房款、17万余元装修费，不能证明存在借名买房合意（已有生效判决确认）；

但该款项属于为被继承人垫付的债务，继承人取得房屋后，应返还实际出资人；

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

自书遗嘱只要形式合规、意思清晰，即使子女否认，法院仍可采信；

“依房养老”等表述，若上下文明确指向归属，可认定为继承意思表示；

子女为父母购房出资，若无借名或借贷明确约定，通常视为赠与或垫付；

借名买房败诉后，出资人可转而主张债权返还，但需保留付款凭证；

再婚配偶持有效遗嘱，可依法继承全部房产，子女不得以“孝顺”“出资”阻却。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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