（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李婷与韩东原系情侣关系。2018年7月，二人商议由李婷出资，以韩东名义购买一套两限商品住房（一号房屋），总价约110万元。

因李婷不具备北京市两限房购房资格，而韩东具备资格，双方遂约定：

李婷支付首付款60万元；

房屋登记在韩东名下；

双方另签署一份《房屋转让合同》，载明“韩东为名义购房人，自愿放弃房屋所有权及使用权”。

2018年9月，韩东与甲公司正式签订《商品房预售合同》，并用李婷转账的60万元支付首付款。

2020年，韩东突发重病，被法院宣告为无民事行为能力人，其父韩建国被指定为监护人。

2021年，韩建国作为法定代理人，起诉甲公司解除购房合同，法院作出B号判决，解除合同并由甲公司退还首付款59万余元（扣除5000元违约金）。

此后，李婷起诉韩东、韩建国，要求：

返还购房款60万元；

支付利息、违约金及房屋差价损失共计95万元。

二、裁判结果

法院判决：

一、韩东于判决生效后15日内返还李婷60万元；

二、驳回李婷的其他全部诉讼请求。

三、法院说理要点

双方实为“借名买房”关系，非真实买卖

尽管李婷提交了《房屋转让合同》和《收条》，但结合聊天记录、打款备注及双方陈述，法院认定：李婷系实际出资人，韩东仅为名义购房人，双方构成借名买房合同关系。

借名购买两限房，合同无效

两限房属于政策性保障住房，具有严格的申购资格限制。

李婷明知自己无购房资格，仍借用他人名义购买，损害了社会公共利益及其他轮候家庭的公平购房机会，违反法律强制性规定，合同自始无效。

合同无效后，出资应返还，但损失自负

根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。

→ 韩东应返还60万元购房款。

→ 但利息、违约金、房价上涨损失等，因双方均有过错（李婷明知无资格，韩东配合借名），故不予支持。

父亲非合同当事人，不承担返还责任

韩建国作为监护人，代表韩东处理退房事宜，并多次与李婷沟通退款安排，未擅自处置。

因其非借名合同签约方，依法不承担返还或赔偿责任。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

两限房、经适房等政策性住房严禁借名购买，此类合同一律认定为无效；

即使有书面协议、转账记录，也无法获得房屋产权或差价赔偿；

出资可主张返还，但利息、增值、违约金等损失难获支持；

监护人依法处理无行为能力人财产，若程序合规，不构成侵权；

切勿因“信任”或“感情”参与借名购房，尤其涉及保障性住房，风险极高。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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