（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年3月，张秀兰与甲房地产公司签订《商品房预售合同》，全款126万余元购买一号房屋，并于当年7月入住。

但2017年4月，张秀兰突然去世，生前未立遗嘱。她与已故丈夫育有五名子女：李明、李强、李华、李军、李红。

因三子李华长期患病、四子李军后也去世，继承事宜一直拖延。直到2023年，全体继承人（包括李军、李华的子女及配偶）一致同意：一号房屋由李明一人继承，并经公证处出具公证书确认。

然而，就在继承完成前，甲房地产公司因欠乙装饰公司工程款被起诉。法院判决后进入执行程序，并于2023年7月查封了一号房屋——尽管该房早已出售且由李明一家实际居住多年。

李明随即提出执行异议，请求停止执行、解除查封，但被法院驳回（B号裁定）。他遂提起案外人执行异议之诉。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 停止对一号房屋的执行；

✅ 解除对该房屋的查封；

❌ 驳回李明要求甲公司协助过户的请求（理由：属合同履行问题，非执行异议之诉审理范围）。

房子虽登记在开发商名下，但买家权益足以排除强制执行！

三、法院说理

适用《执行异议复议规定》第28条 & 第29条

一号房屋系登记在房地产开发企业（甲公司）名下的商品房；

张秀兰在法院查封前已：

✅ 签订合法有效的买卖合同；

✅ 支付全部购房款；

✅ 合法占有使用房屋；

✅ 因其去世导致非自身原因未能过户。

→ 完全符合排除强制执行的法定条件。

继承人可承继买受人权利

张秀兰去世后，其合同权利作为遗产由李明继承；

公证文件证明李明为唯一权利人；

→ 李明有权以案外人身份主张排除执行。

过户请求不属于本案审理范围

要求开发商配合过户，属于合同继续履行问题；

执行异议之诉仅审查能否排除执行，不处理物权变动手续；

→ 李明可另案起诉甲公司要求办理产权登记。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“房子没过户≠没保障”！满足四条件可对抗查封

即使房产仍登记在开发商名下，只要：

已签合同 + 全款支付 + 实际入住 + 非自身原因未过户，

→ 普通债权人的执行不能及于该房屋。

继承人可“接替”父母主张权利

购房人去世后，继承人凭有效继承文件（如公证书），可依法承继合同权益，包括排除执行、要求过户等。

开发商涉债，已售房屋仍可能被查封！务必尽早确权

本案中，若李明早几年办理继承并起诉过户，可避免执行风险。

✅ 建议：购房后一旦具备过户条件，立即行动！

执行异议之诉 ≠ 过户诉讼

想解封？走执行异议之诉。

想拿房本？需另案起诉开发商。

→ 两步走，缺一不可。

公证继承效力强，但需全体继承人同意

本案因所有继承人协商一致，才顺利取得公证书。若有人反对，需通过继承诉讼确权，耗时更长。

重要提醒：

北京大量“先入住、后过户”交易存在执行风险。

若开发商涉诉，即使你住了十年，房子仍可能被查封！

务必：