（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2024年7月13日，陈磊、陈静兄妹与赵明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以460万元购买一号房屋。合同明确：

房屋无出租、无权利瑕疵；

买方支付定金50万元（首笔10万元于签约当日支付，第二笔40万元于7月20日前支付）；

双方应于2024年8月12日前完成过户。

签约当日，陈磊向赵明转账10万元定金，并按约准备支付第二笔款项。

然而，7月19日，赵明突然要求暂停付款，后以“原租客提起诉讼、主张优先购买权”为由，拒绝继续履行合同。

8月3日，陈磊兄妹发出《催告函》，赵明仍拒不履约。

因交易无法推进，二人起诉，请求：

确认合同于2024年9月10日解除；

赵明退还10万元定金，并支付违约金45万元（自行调低至成交价20%以下）。

赵明辩称：

同意解除合同；

但只愿退5.4万元（称另4.6万元已付给中介）；

违约非其主观恶意，且违约金过高，请求调减。

甲房地产经纪公司表示：若交易不成，愿按法院文书退还双方各付的4.6万元居间费。

二、裁判结果

法院判决：

三方签署的《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》于2024年9月10日解除；

赵明于30日内退还陈磊、陈静定金10万元，并支付违约金10万元；

驳回原告关于45万元违约金的过高主张。

守约方胜诉！成功拿回全部定金+获得违约赔偿。

三、法院说理

卖方隐瞒租赁关系，构成根本违约

合同明确约定“房屋未出租”，但实际存在租客且已起诉主张优先购买权，导致无法按时过户。赵明作为产权人，负有如实披露义务，其行为已构成根本违约。

买方有权解除合同并索赔

根据《补充协议》，若卖方逾期履行过户义务超15日，买方有权解除合同并主张成交总价20%的违约金。本案中，赵明在履约关键期单方叫停交易，明显违反约定。

定金应全额退还，不得扣减中介费用

10万元定金系直接支付给赵明，与中介费无关。赵明以“部分钱给了中介”为由拒退，无法律依据。

违约金依法调减，但不低于定金罚则标准

法院认为，违约金应以填补损失为主、惩罚为辅。综合考虑：

合同履行时间短；

赵明未恶意欺诈；

买方实际损失有限；

最终参照“双倍返还定金”的赔偿逻辑，将违约金调整为10万元（相当于定金金额），既体现违约成本，又避免过度惩罚。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

签约前务必核查房屋是否出租！

租客享有优先购买权，若未披露，即使合同有效，也可能因第三方主张权利导致交易失败。建议：

查看物业记录；

要求卖方书面承诺无租赁；

实地走访邻居或物业。

“定金”必须直接付给卖方，保留转账凭证

本案中，10万元直接转入卖方账户，成为追索关键证据。切勿将定金转给中介或第三方，否则可能被抵赖。

违约金可主张，但法院会酌情调整

虽然合同约定20%违约金（92万元），但法院通常结合实际损失、履约程度、过错程度综合裁量。主张时可适当降低，提高获支持概率。

及时发《催告函》固定违约事实

陈磊兄妹在8月3日发函催告，为后续主张“根本违约”提供了时间节点证据。书面催告是维权关键一步！

中介费可退，但需配合解约手续

若交易因卖方违约失败，中介通常应退还服务费。但需签署解约文件或配合法院执行，建议在起诉时一并主张。

律师建议：若您遭遇卖方毁约，请立即：

✅ 停止支付后续款项；

✅ 发送书面催告函；

✅ 起诉要求解除合同+退定金+违约金。

拖延越久，卖方可能转移财产，执行难度加大！