（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵大山（化名）与妻子李秀英是北京市通州区某村的村民，育有三名子女：长子赵建国、次子赵建军、女儿赵丽华。

赵大山于2001年因车祸去世，未留遗嘱。其名下有一处农村宅院——一号房屋（含正房四间），《集体土地建设用地使用证》登记在赵大山名下。

2003年，李秀英在未告知其他继承人的情况下，与同村村民孙文忠（化名）签订《买房契约》，以1万元价格将一号房屋及院落出售给孙文忠，并由村干部作为中人见证签字。

此后多年，房屋由孙文忠家人管理，但始终未办理过户，《集体土地使用证》仍由赵建国保管。

2018年李秀英去世，2021年女儿赵丽华也去世。

2022年，赵建国、赵建军向法院提起法定继承诉讼，法院调解确认一号房屋归赵建国继承所有。

但2023年，孙文忠的两个儿子（即买方继承人）提起“第三人撤销之诉”，法院查明：房屋早在2003年已实际出售，原调解书损害了买方继承人的权益，遂撤销了此前的调解书。

赵建国、赵建军这才首次看到《买房契约》复印件，随即起诉，要求法院确认该买卖合同无效，理由是：

房屋是赵大山遗产，李秀英无权单独处分；

其他继承人毫不知情；

买方从未办理过户，存在恶意。

二、裁判结果、

法院经审理认为：

✅ 买卖双方均为本村集体经济组织成员，具备宅基地交易资格；

✅ 《买房契约》系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反强制性法律规定；

✅ 即使出卖人无完全处分权，也不导致合同无效；

✅ 原告未能证明存在“恶意串通”等法定无效情形。

最终判决：

❌ 驳回赵建国、赵建军的全部诉讼请求，认定2003年《买房契约》合法有效。

三、法院说理

1. 宅基地买卖在同村成员间原则上有效

根据当时法律，同一集体经济组织成员之间转让宅基地上房屋，一般认定为有效。本案买卖双方均为本村村民，符合主体资格。

2. “无权处分” ≠ “合同无效”

法院明确指出：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，出卖人对标的物无完全处分权，不影响买卖合同效力。合同有效，只是物权是否能转移另当别论。

3. 20年未主张权利，难言“不知情”

虽然原告称“直到2023年才知卖房”，但法院注意到：

卖房后李秀英搬离一号房屋；

买方家属长期管理、修缮、出租房屋；

原告赵建国常年在本村从事服务工作，与卖房人家仅隔几户；

李秀英生前一直称房屋“出租”，而非“出卖”——这些细节削弱了“完全不知情”的可信度。

4. 未过户≠合同无效

农村房屋因政策限制常无法过户，不能以未变更登记反推合同无效。关键看交易是否真实、自愿、合法。

四、律师提示

本案揭示三大重要法律常识：

✅ 农村房屋卖给同村村民，通常有效

只要买方是本村集体成员，且交易真实，即使未过户、未通知其他继承人，合同依然可能被认定有效。

⚠️ “不知道”不等于“没机会知道”

法院会结合生活常理判断是否真不知情。若房屋长期由他人占有、使用、修缮，主张“20年毫不知情”很难被采信。

✅ 继承人应尽早确权，避免被动

父母去世后，若对房产有争议，务必及时析产继承，不要等到拆迁或他人主张权利时才行动，否则可能丧失胜诉权。

北京遗产律师靳双权团队建议：

面对农村老宅继承与买卖纠纷，务必做到：

1. 查清房屋是否已实际交易（哪怕没过户）；

2. 核实买方是否本村人；

3. 若发现父母擅自处分遗产，尽快起诉确权，切勿拖延。