（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国与妻子张秀兰（均为化名）育有三名子女：长子王强、次子王伟、女儿王芳。

上世纪80年代，家中建有两处宅院：

一号房屋（老宅，3间北房）；

二号房屋（新宅，3间半+地下室）。

1989年，在村干部见证下，王建国主持分家，签署《分居立户契约》，约定：

一号房屋归长子王强（父母保留其中一间居住权）；

二号房屋归次子王伟（父母亦保留部分房间使用权）。

当时王强已结婚，妻子为李梅，育有一女王雪；王伟尚未成年，王芳在外上学。

2005年，张秀兰去世；王强早在1998年已去世。

此后，王建国与次子王伟起诉，要求继承一号、二号两套房屋，认为房屋属夫妻共同财产，应由全体子女法定继承。

王芳同意原告诉求；

但王强之妻李梅和女儿王雪坚决反对，称：

分家单真实有效，已履行30余年；

一号房屋实为王强与李梅的夫妻共同财产；

现因房屋可能涉及拆迁，对方才突然反悔。

双方争执不下，诉至法院。

二、裁判结果

法院认定：

✅ 1989年《分居立户契约》合法有效，对全体家庭成员具有约束力；

✅ 一号房屋为王强与李梅的夫妻共同财产，其中50%属李梅个人财产，50%为王强遗产；

✅ 王强先于母亲张秀兰去世，其遗产未分割，张秀兰本可继承的部分转由其法定继承人继承；

✅ 最终一号房屋产权份额如下：

李梅（配偶）：20/32（62.5%）

王建国（父亲）：5/32

王雪（女儿，代位继承）：5/32

王伟、王芳（弟妹）：各1/32

❌ 驳回原告要求将两套房屋全部作为张秀兰遗产继承的请求。

注：二号房屋因已明确分给次子王伟，且无争议，本案未作处理。

三、法院说理

分家单在农村具有法律效力

虽非严格法律文书，但符合农村习俗，有中间人、代笔人、当事人签字，且实际履行30余年（王强住一号房至去世，王伟住二号房至今），应认定有效。

未签字≠无效

女儿王芳当时在外上学，次子王伟未成年，母亲张秀兰虽未签字但在场知情，不影响分家效力。农村分家常以“户主+成年儿子”为主导。

分家后房屋归属已转移

一号房屋自1989年起即归王强夫妇所有，不再是王建国、张秀兰的夫妻共同财产，故不能作为张秀兰遗产重新分割。

继承链条清晰：转继承+代位继承

王强去世 → 其50%份额由配偶李梅、父亲王建国、母亲张秀兰、女儿王雪四人各继承1/4；

张秀兰后去世 → 她继承的1/4份额（即房屋的1/8）由其法定继承人王建国、王伟、王芳、王雪（代位） 四人再均分。

不超诉讼时效

继承开始后未分割的遗产，视为共有状态，提起共有物分割之诉，不受20年最长诉讼时效限制。

四、律师提示

本案揭示三大关键法律常识：

✅ 30年前的分家单依然有效！

只要内容合法、有见证、已实际履行，法院会尊重历史分家事实，不会因“现在想反悔”就推翻。

⚠️ 分家后，房子就不再是父母的了！

一旦通过分家析产将房屋分配给子女，产权即发生转移，即使未过户，也不再属于父母遗产。

✅ 拆迁预期≠可推翻分家！

法院明确指出：不能因房屋升值或面临拆迁，就否定早已履行多年的家庭协议，否则破坏诚信原则。

北京遗产律师靳双权团队建议：

面对农村老房继承纠纷，务必注意：

立即查找是否有分家单、分家协议；

核实房屋30年来实际由谁居住、管理；

若对方突然主张权利，切勿拖延，尽快确权，避免被动。