（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2020年2月1日，村民赵建国（化名）与刘志强（化名）签订《房屋买卖协议》，以56万元价格购买位于某村的一号宅院，包括正房5间、东厢房3间、西厢房3间，并当场付清全款。刘志强将宅院及《集体土地建设用地使用证》一并交付。

该宅院原登记土地使用者为王德发。根据赵建国提交的流转材料显示，该宅院历经多次转让：

王德发于2002年将宅院出售给李文斌；

李文斌于2007年转卖给周立军；

周立军于2012年出售给刘志强；

最终，刘志强于2020年将宅院出售给赵建国，并将此前历次买卖协议原件一并移交。

赵建国系该村农业家庭户口，属于本集体经济组织成员，具备取得本村宅基地上房屋的资格。

交房后，赵建国对房屋进行了简单装修（刮白、更换门窗），并携家人入住至今。

然而，数年后刘志强突然反悔，称“当初卖便宜了”，要求收回房屋，甚至试图驱赶赵建国一家。多次协商无果后，赵建国起诉至法院，请求确认双方于2020年2月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效。

被告刘志强经法院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交答辩意见或证据。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵建国与刘志强于2020年2月1日签订的《房屋买卖协议》有效。

三、法院说理

1. 买方具备本村集体经济组织成员身份，交易主体适格

赵建国户籍为本村农业家庭户，依法有权受让本集体土地上的房屋。根据当前司法实践，同一集体经济组织内部成员之间的农村房屋买卖，不违反法律强制性规定，应认定为有效。

2. 协议真实、价款清晰、履行完整

双方签署书面协议，明确房屋范围、价款（56万元）、交付方式；

赵建国当日付清全款，刘志强交付房屋及《集体土地建设用地使用证》；

赵建国已实际占有、装修并居住多年，形成稳定生活状态。

3. 宅基地使用权随房屋一并转移，符合政策导向

虽然宅基地所有权归村集体，但地上房屋可依法转让，宅基地使用权随之由买受人继续使用。本案未向非本村人员或城镇居民出售，不触及“禁止城镇居民购买农房”的法律红线。

4. 卖方反悔违背诚信原则，法院不予支持

刘志强在收款交房多年后以“价格低”为由反悔，既无法律依据，也违背民事活动最基本的诚实信用原则。其拒不到庭，视为放弃抗辩权利，不影响合同效力认定。

四、律师提示

本案为农村房屋交易提供重要参考：

✅ 同村村民之间买卖农房，只要买方是本集体成员，通常合法有效；

✅ 保留历次流转协议、付款凭证、土地证、居住证明等，是维权关键；

❌ 若买方为城镇户口或外村村民，合同极可能被认定无效，风险极高；

⚠️ 即使没有不动产权证，只要交易真实、身份合规，仍可通过诉讼确权。

北京房地产律师靳双权团队提醒：

购买农村房屋前务必做到“三查”：

1. 查身份：确认自己是否为本村农业户口；

2. 查权属：核实卖方是否为真实权利人，查看历次买卖链条；

3. 查手续：尽量签署书面协议，保留付款记录、交接清单、土地使用证等。

一旦发生纠纷，及时起诉确认合同效力。