（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，赵敏（化名）与陈浩（化名）登记结婚。2007年，陈浩以个人名义与甲公司签订《商品房预售合同》，全款购买一号房屋，总价约186万元，并于2010年登记在其一人名下。

该房屋虽登记在陈浩名下，但因购于婚姻存续期间，依法属于夫妻共同财产。婚后，房屋由陈浩父母陈建国、李秀芳实际居住。

2024年1月，赵敏起诉离婚并要求分割一号房屋。陈浩在离婚诉讼中称：“房子是我和父母、兄弟一起买的，有代持协议，不属于夫妻共同财产。”法院因此暂未处理该房产。

令人意外的是——

就在2024年9月2日法院出具离婚调解书的次日（9月3日），陈浩立即与其父母签订《存量房屋买卖合同》，以70万元（远低于市场价）将一号房屋“出售”给父母，并迅速办理过户，变更为三人按份共有：陈浩占30%，父母各占35%。

赵敏得知后震惊不已，随即提起诉讼，主张：

该买卖系恶意串通，意在转移夫妻共同财产；

要求确认合同无效，并将房屋恢复登记至陈浩一人名下，以便后续分割。

陈浩及其父母辩称：

房屋实为四人（含兄弟）共同出资购买，2007年已签《代持协议》；

过户只是“把父母份额落回名下”，未侵害赵敏权益；

买卖合同未实际付款，仅为形式。

但法院查明：

所谓“代持协议”从未告知赵敏；

出资证据模糊，无法证明婚内存在共买合意；

两次起诉确认代持协议后又撤诉，行为异常；

离婚刚生效就火速过户，时机高度可疑。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 陈浩与其父母于2024年9月3日签订的《房屋买卖合同》无效；

✅ 三人须在7日内将一号房屋产权恢复登记至陈浩一人名下。

三、法院说理

1. 房屋属夫妻共同财产，单方无权处分

一号房屋购于婚姻关系存续期间，即使登记在一方名下，仍属夫妻共有。陈浩未经赵敏同意擅自处分，侵犯配偶财产权。

2. “代持协议”真实性存疑，且不得对抗不知情配偶

协议系亲属间签署，无第三方见证；

婚内从未向赵敏披露；

出资流水无法清晰对应各方比例；

→ 法院认定不足以证明真实共买关系。

3. 过户行为构成“恶意串通”

时间点紧贴离婚生效日；

合同价格明显偏低；

无实际付款；

此前两次起诉又撤诉，有“制造既成事实”之嫌；

→ 符合《民法典》第154条“恶意串通损害他人合法权益”的无效情形。

4. 恢复登记是保障配偶分割权的前提

房屋必须先回到陈浩名下，赵敏才能在离婚后财产纠纷中主张50%权益。若任由过户成立，将导致配偶维权落空。

四、律师提示

本案为“离婚期间转移房产”典型反面教材，警示三点：

婚内购房，无论登记谁名下，一般都属共同财产；

亲属间“代持”“借名”若未告知配偶，极难被法院采信；

离婚前后突击过户、低价交易，极易被认定恶意转移财产。

北京房地产律师靳双权团队建议：

若发现配偶在离婚期间异常处置房产（如突然“卖给”父母、兄弟），应立即：

1. 向法院申请财产保全；

2. 调取银行流水、过户记录；

3. 主张合同无效+恢复原状。