（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2018年，赵琳（化名）与男友陈阳（化名）恋爱期间，因赵琳不具备北京市两限房购房资格，双方商定由陈阳作为名义购房人，购买位于朝阳区的一号房屋（两限商品住房）。

同年7月2日，赵琳向陈阳转账60万元，备注“购房”，用于支付首付款。二人还签署了一份《房屋转让合同》，约定陈阳将一号房屋“出售”给赵琳，总价110万元，并注明：“本人为名义购房人，自愿放弃房屋所有权及使用权。”

2018年9月，陈阳与甲公司签订正式《商品房预售合同》，以总价约109.7万元购得一号房屋，首付款59.7万余元由赵琳出资支付。

2020年1月，陈阳突发脑溢血昏迷。其父陈建国（化名）经法院判决成为陈阳的监护人。2021年，陈建国以法定代理人身份起诉开发商，解除购房合同，最终拿回首付款59.2万余元（扣除5000元违约金）。

赵琳得知后起诉陈阳及其父亲陈建国，要求：

返还60万元购房款；

支付利息、违约金15万元；

赔偿房屋差价损失80万元等。

陈建国辩称：

自己不是合同当事人，不应承担责任；

借名购买两限房本身违法，合同无效；

赵琳明知无资格仍操作，应自担风险。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 陈阳于判决生效后15日内返还赵琳60万元；

❌ 驳回赵琳对陈建国的全部诉求；

❌ 驳回利息、违约金、经济损失等其他请求。

三、法院说理

1. 双方实为“借名买房”，合同因违法而无效

一号房屋系两限商品住房，具有保障性质，仅限特定资格家庭购买；

赵琳自认无购房资格，借用陈阳名义购房，规避住房保障政策，损害社会公共利益；

→ 根据《合同法》第52条，该《房屋转让合同》自始无效。

2. 合同无效后，出资款应返还

虽合同无效，但赵琳实际支付60万元用于购房，陈阳因此获益；

→ 依据《合同法》第58条，取得的财产应当返还，故陈阳须退还60万元。

3. 父亲非合同当事人，不承担返还责任

陈建国作为监护人，代表陈阳解除与开发商的合同，属合法履职；

其未与赵琳签订任何协议，非合同相对方，不承担还款义务。

4. 损失与违约金主张无法律依据

合同无效即自始无约束力，不存在“违约”概念；

赵琳明知无资格仍参与借名购房，自身存在重大过错；

微信记录显示其对退房过程知情，非被“私自退房”；

→ 利息、违约金、房价差额等损失，由其自行承担。

四、律师提示

本案是典型的“借名买政策性住房”纠纷，揭示三大法律雷区：

两限房、经适房等保障性住房严禁借名购买，否则合同无效，维权困难；

即使钱能退回，增值收益和损失均无法主张，且可能面临行政处罚；

监护人依法处置被监护人财产，不构成侵权，除非存在恶意侵占。

北京房地产律师靳双权团队郑重提醒：

购房资格是政策红线，切勿轻信“代持”“借名”等操作。若已发生类似情况，应尽快通过法律程序确认权利状态，避免人财两空。