（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2015年7月，张伟（化名）与李强（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张伟以665万元购买李强名下的一号房屋。同年7月24日，双方签署《补充协议》，明确约定：

李强须于2017年7月18日前将户口从一号房屋迁出；若逾期超过30日，需按总房款的5%（即33.25万元）支付违约金。

2015年8月，张伟付清全款，房屋完成过户。但截至2024年3月，李强的户口仍未迁出。张伟遂起诉，要求李强支付违约金33.25万元及资金占用损失，并承担保全保险费。

李强的律师辩称：

1. 因客观原因无法迁户，且派出所告知不影响新户迁入，张伟知情后未再提出异议，视为默许；

2. 违约金请求已超三年诉讼时效；

3. 张伟无实际损失，违约金过高应调减。

另查明：李强在2024年5月8日（即本案立案后）才将户口迁出。

二、裁判结果

法院判决：驳回张伟的全部诉讼请求。

理由：起诉时已超过法定三年诉讼时效，且无中止、中断事由。

三、法院说理

1. 违约金性质为“一次性确定金额”，非按日累计

《补充协议》约定：“逾期超30日，按总房款5%支付违约金”。该条款设定的是固定数额的违约责任，而非“每日×元”的继续性违约金。因此，违约金债权自2017年8月18日（逾期满30日次日）起即已确定并可主张。

2. 诉讼时效从2017年8月18日起算，三年内未主张即失效

根据《民法总则》第188条，普通诉讼时效为三年。张伟直至2024年3月22日才起诉，距权利可行使之日已近7年。

→ 其未能提供任何证据证明曾在此期间向李强催告或存在其他时效中断情形（如书面催款、协商记录等）。

3. “户口不影响新户迁入”不构成免责理由

法院虽未就此展开，但指出：即使派出所允许新户迁入，原业主仍负有依约迁出户口的合同义务。不过，因时效问题，此争议已无需实质审查。

四、律师提示

本案是典型的“赢了道理，输了时效”教训：

户口迁出违约金≠无限期追索：一旦合同约定为固定金额，时效即从违约条件成就之日起算；

“对方一直没迁”不等于“随时能告”：法律不保护躺在权利上睡觉的人；

维权要趁早，留痕最关键：若曾催告，务必保留微信、短信、函件等证据，否则难证时效中断；

过户后别只顾装修，记得盯户口：建议在合同中增设“逾期按日计罚”条款，并定期查询户籍状态。

北京房地产律师靳双权团队建议：购房人在交割后立即查询房屋户籍情况，若卖方未按时迁户，应在三年内书面催告并保留凭证，必要时及时起诉，避免权利“过期作废”。