（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张老先生与李老太太育有三名子女：长女张建梅、次女张建英、长子张建国。张老先生于2004年去世，长女张建梅于2021年去世，其独生女为小张。

2006年，李老太太名下位于老城区的一处平房（约20㎡）被甲公司拆迁，获得补偿款。2012年，李老太太用部分款项购买了一号房屋（99㎡商品房），登记在自己名下，产权证载明“单独所有”。

2022年，李老太太去世，未留遗嘱。此后，次女张建英起诉称：

一号房屋属于母亲遗产，应由三名继承人（含代位继承人小张）均分；

母亲银行存款、房屋租金等也应依法分割；

自己长期与母亲共同生活，尽了主要赡养义务，应多分。

儿子张建国辩称：

一号房屋是用家庭共有拆迁款购买，且母亲生前已主持分家：

房屋归他；

两姐妹分别领取7万元、3万元作为补偿；

此后他一直居住，妹妹只是借住并利用房屋申请租赁补贴；

故该房不属于遗产，应归其个人所有。

裁判结果

法院判决：

一、一号房屋由张建英、张建国、小张各继承三分之一份额；

二、房屋2022年10月至2024年6月的租金，三人按三分之一比例分割；

三、驳回张建国关于“房屋系个人财产”的全部抗辩。

法院说理

本案核心争议：登记在老人名下的商品房，是否因“用拆迁款购买+口头分家”而排除在遗产之外？

法院认为：

1. 房屋登记具有公示效力，未过户即属遗产

一号房屋自2015年取得产权证起，始终登记在李老太太名下，性质为“单独所有”；

张建国虽主张购房款来自拆迁款，但未提供付款凭证、分家协议或产权变更记录；

所谓“分家会议”仅有证人证言，无书面文件，且两姐妹否认收到“买断款”；

→ 举证不能，抗辩不成立。

2. 拆迁款来源不影响房屋权属认定

即使购房款源于拆迁补偿，只要房屋登记在被继承人名下，即视为其个人财产；

家庭内部对拆迁利益的分配，若未完成物权转移，不产生物权效力。

3. 借住≠放弃权利，租赁补贴不构成对价

张建英曾借住一号房屋，并以此申请政府租赁补贴；

但该行为系为获取政策福利，不能反推房屋权属已转移；

张建国所谓“补贴抵偿陪伴费”仅为单方说法，无证据支持。

4. 法定继承优先，代位继承合法有效

李老太太未立遗嘱，遗产按法定继承处理；

长女先于母亲去世，其女小张依法代位继承应得份额；

三人同为第一顺序继承人，原则上均分。

律师提示

本文由北京继承律师靳双权团队整理，关键警示：

口头分家风险极高：无书面协议、无产权变更，法院很难支持“已分家”主张；

拆迁款≠房屋产权：用家庭共有款买房，若登记一人名下，仍可能被认定为个人财产；

借住、补贴、照顾≠放弃继承权：这些行为不能自动转化为产权放弃；

代位继承必须主张：孙辈要继承祖父母遗产，需主动参与诉讼并提供亲属关系证明。

涉及拆迁房、家庭分家、多子女争产等复杂继承问题，务必在老人健在时通过公证、协议、过户等方式明确权属，避免身后纠纷。