（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张先生与李女士育有三子：长子张建国、次子张建军、三子张建民。张先生于2012年去世，李女士于2021年去世。

2007年，因旧城改造，张先生一家位于某胡同的房产被拆迁。张先生、张建国、张建军三人各自作为独立被拆迁人，分别与乙公司签订拆迁协议，并各自取得经济适用房购房资格。

2008年，张先生以自己名义与甲公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋（707室），总价近30万元。该房屋于2011年登记在张先生名下。

张建军主张：

实际是他借用父亲张先生的购房资格购买了一号房屋，全部房款、契税、物业费、装修费均由其支付，且自2013年起一直居住至今。双方存在口头“借名买房”约定，房屋应归其所有。

张先生去世后，张建军多次要求大哥张建国、弟弟张建民配合过户，均遭拒绝。二人认为：

一号房屋登记在父亲名下，属于父母遗产；

张建军仅是代缴费用，有公证书证明系受父亲委托；

父母生前从未同意过户，张建军还在2017年人民调解中签字同意母亲处置该房。

此外，另有一套登记在张建军名下的二号房屋，2023年经法院A号调解书确认为父母遗产，由张建国补偿张建军143万元后过户。

张建军遂起诉，请求确认其与父亲存在借名买房关系，并判令两兄弟协助将一号房屋过户至其名下。

裁判结果

法院判决：

一、确认张建军与张先生就一号房屋存在借名买房合同关系；

二、张建国、张建民于判决生效后七日内，协助张建军办理一号房屋过户手续。

法院说理

本案核心争议：父子之间是否存在借名买房合意？

法院综合全案证据，从四方面认定借名关系成立：

1. 双方均有独立购房资格，具备“互换”基础

张先生与张建军在同一天各自签署拆迁协议，分别取得经适房指标，说明两人均可独立购房，不存在“必须借用”情形，但正因如此，互换指标更显合理。

2. 出资、装修、长期居住均由张建军完成

购房款、契税、物业费、水电费等全部由张建军支付；

房屋交付后由其装修并连续居住十余年；

相关票据、入住通知、缴费凭证均由其持有——符合“实际权利人”特征。

3. 另一套房（二号房屋）已按遗产处理，反向印证一号房屋非遗产

登记在张建军名下的二号房屋，在2023年A号调解书中被认定为父母遗产并作价分割；

若一号房屋也是遗产，家庭完全可在同一调解中一并处理，但各方未提及，侧面说明家庭内部认可一号房屋归属张建军。

4. 人民调解记录未否定借名关系

2017年调解中，张建军虽同意母亲“处置”房产，但未明确放弃所有权，且调解卷宗无最终处置结果；

结合录音、付款凭证等，法院认为其当时系配合家庭协商，非承认房屋为遗产。

至于张建国提交的“委托公证书”，法院认为：

公证仅证明张先生曾委托张建军代缴费用，不能否定双方此前关于房屋归属的真实约定。委托行为与借名买房可并存。

综上，法院认定借名买房关系成立，继承人应履行过户义务。

律师提示

本文由北京房产律师靳双权团队整理，关键提醒：

借名买房即使无书面合同，也可通过出资+占有+资格背景综合认定；

父子、兄弟间借名更需留痕：保留付款凭证、沟通记录、居住证明至关重要；

继承人不得以“不知情”对抗真实权利人：若借名关系成立，房屋不属于遗产；

人民调解中的表态不等于放弃产权：需结合上下文判断真实意思；

经济适用房借名存在政策风险，但若已满五年且能证明真实权属，法院仍可能支持过户。

涉及借名买房、继承过户、家庭房产确权等纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免“住着房子却拿不到证”。