（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵文山与李秀英系夫妻。

2005年，二人将位于一号宅院（含北房4间及附属设施）以1.5万元价格，出售给刘建国、周丽华夫妇，并签订《买卖房屋协议》，有四名村民及村委会人员见证。协议履行后，房屋由刘、周实际占有使用。

需注意的是：

一号宅院原登记在赵文山岳父李鹏名下；

李鹏及其配偶已去世，共有五名子女（含继子），部分子女对售房不知情或反对；

刘建国、周丽华为非农业户口，但户籍落在该村，且长期持有村股份经济合作社股权，享受分红；

2013年，二人对房屋全部翻建，并取得镇政府审批；

2023年，二人将翻建后的房屋以100万元价格，出售给本村农业户口村民殷强，后者为村集体经济组织成员。

2024年，赵文山、李秀英起诉，主张：

“买方非本村集体成员，2005年买卖无效，要求返还一号宅院。”

其他继承人有的支持，有的反对，称“房子是父母遗产，无权擅自出售”。

二、裁判结果

法院作出民事判决：

❌ 驳回赵文山、李秀英的全部诉讼请求。

✅ 认定两轮房屋买卖均有效，房屋归最终买受人殷强所有。

三、法院说理

宅基地房屋可内部流转，但禁止向非集体成员出售

农村房屋买卖原则上仅限于同一集体经济组织成员之间。若买受人非本村成员，合同通常无效。

但“连环买卖”中，最后一手买受人为本村成员的，整体交易可被认可

虽刘建国夫妇2005年购房时为非农户口，但2023年已将房屋转卖给本村农业户口村民殷强；

殷强系村集体经济组织成员，持有股权证，符合宅基地使用权主体资格；

房屋最终回归集体成员名下，未造成集体资产流失。

翻建+政府审批+长期占有，强化交易稳定性

2013年翻建经村委会、镇政府批准，视为对房屋现状的认可；

买方家庭居住近20年，形成稳定社会关系。

原告主张“恶意串通”但无证据

未能证明2023年转卖系为规避法律，故不构成无效情形。

法院强调：保护交易安全与集体利益平衡，不能因前一手瑕疵否定整个链条。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“非本村人买房”不一定永远无效

若后续转卖给本村成员，且完成过户或长期占有，法院可能认定整体有效。

翻建+政府审批=事实确权

即使原始买卖存疑，但经合法审批翻建，会极大增强买方权利。

宅基地房屋出售后反悔，难度极大

尤其买方已居住多年、房屋已转手，法院倾向维护现状。

继承人未同意售房≠合同无效

若售房人是实际管理人或共有人之一，且买方善意，合同仍可能有效。

想保住老宅？别轻易签字卖房！

一旦交付、收款、对方翻建，再想“要回来”几乎不可能。

⚠️ 重要提醒：农村房屋买卖风险极高，务必确认买方是否为本村集体经济组织成员（看户口+股权证+分红记录）。