（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2006年，周建国（非光明村集体经济组织成员）从光明村村民处购得一处宅基地院落（后称一号院落），并出资翻建。2018年5月，周建国与吴强（亦非本村村民）签订《买卖协议》，约定以450万元将一号院落出售给吴强，吴强支付部分款项后实际占有使用。

2021年4月，在周建国多次催款未果、且已就尾款提起诉讼期间，吴强与郑伟（同样非本村村民）签订第二份《房屋买卖合同》，约定以1000万元将一号院落转售，并声称已付首付300万元。但该交易无直接付款凭证，仅有案外人转账记录，且部分备注为“借款”。

2024年，一号院落纳入城中村改造项目。甲公司与郑伟及其女儿郑浩签订搬迁补偿协议，确认其为被搬迁人，共获得两套回迁房（224平方米）及现金补偿超600万元。

周建国认为：两份买卖合同均因违反宅基地禁止向非集体成员转让的强制性规定而无效；自己是实际建造人，应分得50%拆迁利益。遂起诉请求：

确认两份买卖合同无效；

判令四被告向其支付拆迁补偿款的50%（约591万元）。

吴强、郑伟等人认可合同无效，但辩称：周建国非本村村民，无权取得宅基地上房屋的拆迁权益。

二、裁判结果

法院判决：

确认周建国与吴强签订的《买卖协议》无效；

确认吴强与郑伟签订的《房屋买卖合同》无效；

驳回周建国要求分割拆迁补偿款的全部诉讼请求。

三、法院说理

两份买卖合同均违反法律强制性规定

根据《土地管理法》及国家政策，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外人员转让。周建国、吴强、郑伟均非光明村集体成员，故两份合同因违反法律效力性强制性规定，依法无效。

合同无效不等于可分拆迁利益

虽然周建国系房屋实际建造人，但其既非宅基地合法使用权人，也非拆迁时的实际权利人。在连环买卖中，其既非出卖人（原始村民），也非最终被认定的被搬迁人，对拆迁补偿款不享有法定或约定权利。

拆迁权益归属以政策及协议为准

甲公司依据搬迁政策，将郑伟家庭确认为被搬迁人并签订补偿协议。周建国虽曾占有使用，但未被纳入拆迁安置对象，亦未通过有效法律行为保有权益，故无权主张分割。

过错不等于赔偿请求权

即便吴强、郑伟存在恶意串通嫌疑，但周建国自身作为非集体成员购买宅基地，本身具有重大过错，不能因此获得超出法律保护范围的利益。

四、律师提示

非本村村民购买农村房屋，合同自始无效

无论是否付款、是否居住多年，只要买受人非本村集体成员，买卖宅基地房屋的行为即违反法律强制性规定，不受法律保护。

“我是建房人”≠“我能分拆迁款”

拆迁补偿对象由地方政府政策确定，通常限于宅基地合法使用权人或户籍在册人员。出资建房的事实，不能突破身份限制获得补偿资格。

连环买卖中，中间买家风险最大

像本案中的周建国，既失去房屋，又无法追回全部房款，更无权分拆迁利益——“钱房两空”是常态。

即使合同无效，也不必然返还房屋

若房屋已被拆除或已由他人作为被搬迁人签约，法院通常不再判返还原物，仅处理购房款返还问题（如有）。

想靠农村房产投资？法律风险极高

近年来北京、上海等地大量类似案件表明：非集体成员购买农村房屋，99%以上无法获得拆迁利益。切勿轻信“私下协议”“村委会同意”等承诺。

本文由北京房产纠纷律师靳双权团队整理。提醒：宅基地不是普通商品房，身份门槛是红线。若已陷入类似纠纷，应尽快通过诉讼固定损失，而非寄望于分拆迁款——法律只保护合法利益，不保护投机行为。