（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2019年3月，王先生与甲置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的一号房屋，总价717万余元，并于签约当日付清全款。合同约定，甲公司应于2020年12月31日前交付房屋，并在交房后30个月内（即2023年6月30日前）完成该楼栋的不动产首次登记（俗称“大产权证”），以便业主自行办理个人产权证。

甲公司虽于2020年12月30日交付房屋，但直至2024年8月29日才办妥大产权证，导致王先生长期无法办理个人不动产权证，影响其积分落户、房屋出售等权益。

2024年，王先生起诉至法院，请求判令甲公司支付逾期办证违约金317,640.57元（以717万元为基数，按日万分之一标准，自2023年7月1日起计算至2024年9月15日）。

甲公司辩称：

合同已明确约定违约金上限为总房款的千分之二（约1.4万元）；

逾期系因总承包商乙公司拒不配合竣工验收所致，自身无过错；

王先生未举证实际损失，且房屋已交付使用，不存在实质损害；

日万分之一标准远超租金或工资水平，属“惩罚性赔偿”，不应支持。

二、裁判结果

法院判决：

甲置业公司于判决生效后十日内向王先生支付逾期办证违约金317,640.57元。

法院认定：合同约定的日万分之一标准合法有效，“千分之二”上限条款属无效格式条款，开发商不得以此规避责任。

三、法院说理

开发商未按期办证，构成违约

合同明确约定甲公司应在交房后30个月内完成首次登记，但其迟至2024年8月才办妥，逾期超14个月，已违反合同义务，应承担违约责任。

“千分之二”违约金上限条款无效

该条款出现在补充协议中，由甲公司单方预先拟定、重复使用，未与购房者协商，且显著减轻开发商责任、限制购房者主要权利，属于《民法典》第496条、第497条规定的无效格式条款。

日万分之一标准有合同依据，应予支持

主合同明确约定：“因出卖人原因逾期办证，按已付房款日万分之一支付违约金”。该标准系双方真实意思表示，且在司法实践中属合理范围，不构成“过分高于损失”。

购房者无需就实际损失举证

逾期办证导致的损失（如无法交易、融资、落户等）具有隐蔽性与长期性，难以量化。在合同已约定违约金计算方式的情况下，守约方无需另行证明实际损失，除非违约方能证明违约金“过分高于损失”——而本案中甲公司未能完成该举证。

第三方原因不能免除开发商责任

即便逾期系因总承包商不配合所致，但该风险属于开发商经营范畴，不能转嫁给购房者。甲公司可另案向第三方追偿，但不影响其对业主的违约责任。

四、律师提示

“违约金上限”条款多为无效陷阱

开发商常在补充协议中设置“违约金不超过总房款0.2%”等极低上限。此类条款多被法院认定为免除自身责任的格式条款，购房者可主张无效，按主合同标准索赔。

逾期办证≠无损失，法院认可隐性损害

即使房屋已入住，无法办证仍严重影响资产流动性、子女入学、贷款抵押、积分落户等。法院普遍认为，此类损失客观存在，无需购房者逐项举证。

日万分之一是北京司法实践常见标准

在北京地区，商品房逾期办证违约金按日万分之一计算已被大量判例支持，通常不被认定为“过高”。若合同有此约定，应坚决主张。

开发商推责“总包不配合”无效

项目内部合作问题属于开发商履约风险，不能对抗购房人。购房者只与开发商存在合同关系，有权要求其独立承担责任。

及时起诉，避免权利过期

逾期办证违约金属于持续性债权，诉讼时效从违约行为结束之日起算。建议在开发商长期拖延（如超1年未办证）时尽快起诉，锁定权益。

本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大业主：购房后若长期无法办理产权证，切勿因“房子已住”而放弃维权。只要合同有明确违约金约定，即使开发商声称“非我之过”，您仍有权依法索赔。遇到类似情况，请及时咨询专业律师，避免因格式条款或时效问题丧失胜诉权。