（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年4月，王建国与甲房地产开发公司（简称“甲公司”）签订《商品房预售合同》，购买其开发的一号房屋，总价87万余元。合同约定：

甲公司应于2015年8月30日前取得楼栋初始登记（大产权证）；

若因甲公司原因，王建国在交房后1095日内（约3年）未取得个人房产证，甲公司需支付违约金；

违约金标准为已付款的0.1%（即约870元），一次性支付。

2016年12月17日，甲公司交付房屋。当日，王建国向甲公司缴纳：

契税13,074.38元

公共维修基金19,506元

产权代办费1,000元

但甲公司既未及时办理大产权证，也未将上述代收费用缴至相关部门。直到2019年10月10日，楼栋才完成初始登记，比合同约定晚了1137天。此后，甲公司仍未协助王建国办理个人不动产权证书。

2024年，王建国起诉至法院，请求：

判令甲公司立即协助办理一号房屋不动产权证；

支付逾期办证违约金3万元（主张原合同标准过低，请求上调）；

返还代收的契税、维修基金及代办费共计33,580.38元。

甲公司未到庭答辩，亦未提交任何证据。

二、裁判结果

法院作出判决：

甲公司于判决生效后10日内，协助王建国办理一号房屋不动产权登记手续；

甲公司支付逾期办证违约金30,000元（远高于合同约定的870元）；

甲公司返还契税13,074.38元、公共维修基金19,506元、代办费1,000元。

三、法院说理

合同合法有效，开发商构成严重违约

双方签订的购房合同系真实意思表示，合法有效。甲公司逾期近4年才取得大产权证，且至今未协助业主办理个人产权证，已严重违反合同义务。

违约金标准可依法调整

合同约定的违约金（0.1%）明显过低，无法弥补业主长期无法办证所造成的损失（如交易受限、融资困难、心理焦虑等）。依据《民法典》第585条，法院有权根据违约程度、持续时间及实际影响，酌情上调违约金至3万元。

代收费用必须专款专用

开发商代收的契税、维修基金属于业主财产，应及时足额缴至税务和住建部门。甲公司长期占用该资金且未说明用途，构成不当得利，依法应全额返还。

未到庭视为放弃抗辩权利

甲公司经合法传唤拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等诉讼权利，不影响法院依法缺席判决。

四、律师提示

“0.1%违约金”是常见陷阱

许多开发商在合同中设置极低违约金（如千分之一、万分之五），意图规避责任。但若显失公平，法院可依申请予以调高。

代收费用不是开发商收入

契税、维修基金、测绘费等均由业主承担，但必须由开发商代缴至政府指定账户。若长期未缴，业主有权要求返还并自行缴纳。

逾期办证超3年属严重违约

北京地区司法实践普遍认为，逾期办证超过2–3年即构成根本性违约，业主可主张较高违约金或解除合同。

保留缴费凭证至关重要

缴纳契税、维修基金时，务必索要加盖公章的收据或发票，并定期查询是否已实际缴库（可通过税务局、住建委官网查询）。

及时维权，避免权利过期

逾期办证违约金的诉讼时效一般为3年，自约定办证期限届满之日起算。建议业主在发现逾期后尽早发函催告并保留证据。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助购房者识别合同陷阱、追回代收费用、合理主张逾期办证违约金。如遇类似房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，依法维护自身合法权益。