（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2021年11月，陈志远与刘某通过甲房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将陈志远名下的一号房屋以626万元出售给刘某。合同明确：陈志远须在房屋过户后180日内（即2022年12月6日前）将本人及家人的全部户口从该房屋迁出；若逾期，按日支付总房款万分之五的违约金。

同日签署的《补充协议》还约定：买方从房款中预留20万元作为“户口迁出保证金”，待户口迁出后支付，也可用于抵扣违约金。

2022年4月，经四方同意，买方变更为林晓梅，原合同权利义务全部由其承继。林晓梅于2022年6月8日将全部房款（含20万元保证金）打入资金存管账户，次日完成一号房屋过户。

然而，陈志远直至2022年12月8日才向公安机关提交户口迁出申请，实际迁出完成时间为2023年2月6日，比约定期限晚了61天。

此后，陈志远起诉要求林晓梅支付剩余20万元保证金及利息；林晓梅则反诉要求陈志远支付逾期迁户违约金19万余元。

双方争议焦点在于：“户口迁出完成”是指“提交申请”还是“实际迁出”？违约金是否过高？

二、裁判结果

法院作出判决：

林晓梅向陈志远支付剩余户口迁出保证金19万元；

认定陈志远构成违约，酌定违约金为1万元，从20万元保证金中直接抵扣。

三、法院说理

“迁出完成”指实际迁出，非仅提交申请

根据北京二手房交易惯例及合同目的，“办理完成户籍迁出手续”应理解为户口已从房屋地址实际迁出，而非仅提交材料。公安机关的内部流程时间不可归责于买方，但卖方有义务提前规划、尽早办理。

疫情防控不构成免责理由

陈志远虽称受疫情影响无法进京，但其早在2022年9月前已可办理迁户，且曾成功迁出另一家庭成员户口，说明客观条件允许。疫情并未实质阻碍其履约。

违约金标准过高，依法调整

合同约定的日万分之五（年化约18%）明显过高。林晓梅未举证证明因户口迟迁造成实际损失（如子女入学、落户受阻等），法院综合违约天数、过错程度等因素，酌减违约金至1万元。

保证金优先用于抵扣违约金

根据《补充协议》，20万元户口保证金可直接抵扣违约金。抵扣后，林晓梅应将剩余19万元支付给陈志远。

四、律师提示

“户口迁出”是重要合同义务

在北京等限购城市，户口是否清空直接影响房屋价值和买家权益。卖方务必在约定期限内完成实际迁出，而非仅提交申请。

违约金并非越高越好

即使合同约定高额违约金，若买方无法证明实际损失，法院有权大幅调低。建议买卖双方设定合理、可执行的违约标准（如每日200–500元）。

保证金机制可有效保障履约

通过资金存管预留“户口保证金”，是防范卖方拖延迁户的有效手段，建议在交易中普遍采用。

不可抗力需真实且直接影响履约

以“疫情”为由主张免责，必须证明确因封控、隔离等导致完全无法办理，且已尽合理努力。否则难以获得法院支持。

变更买受人不影响原合同义务

即使买方中途更换，卖方对原合同项下的户口迁出、交房等义务仍需向新买方履行。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助买卖双方厘清户口迁出责任与保证金处理规则。如遇类似房产交易纠纷，建议尽早咨询专业律师，依法维护自身合法权益。