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案情介绍

2016年7月26日，王女士与李鹏签订《房屋转让协议》，约定王女士购买位于北京市大兴区的一号房屋。该房屋系拆迁安置房，当时尚未取得不动产权证，登记权利人为李鹏之父李建国。

因李建国已于2014年被法院宣告为无民事行为能力人，其配偶周梅（李鹏之母）及儿子李鹏作为法定监护人，共同处置该房产。签约当日，周梅及李鹏之妻吴芳分别签署《亲属同意出售声明》，明确同意出售一号房屋，并放弃相关权利。

王女士及其丈夫于2016年6月至7月间，分四笔向李鹏支付购房款共计205万元，李鹏出具全额收条。2017年，王女士办理入住手续，对房屋进行装修，并由其父母实际居住至今，期间物业费、供暖费、水电燃气等均由王女士方缴纳。

2020年9月，一号房屋取得不动产权证书，登记在李建国名下。李鹏随即将房产证交予王女士。此后，王女士多次要求办理过户，李鹏口头同意但始终未配合。

2021年10月，李建国去世，其法定继承人为配偶周梅、儿子李鹏、女儿李婷。三人未就房屋继承办理析产，亦未协助王女士完成过户。

王女士遂起诉至法院，请求判令周梅、李鹏、李婷三人协助将一号房屋过户至其名下。

三被告均未到庭答辩。

裁判结果

法院作出判决：

周梅、李鹏、李婷于判决生效后10日内，协助王女士将一号房屋过户登记至王女士名下。

法院说理

1. 监护人有权代为处分被监护人财产：

李建国于2014年被宣告为无民事行为能力人，其配偶周梅、儿子李鹏依法为其监护人。二人在保障被监护人利益前提下，出售其名下房产用于医疗等合理用途，符合《民法通则》第十八条关于监护职责的规定。

2. 房屋买卖合同合法有效：

协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定；周梅签署《同意出售声明》，构成对李鹏代理行为的追认；王女士已全额支付房款并实际占有使用房屋多年，交易真实、履行完整。

3. 继承人应继续履行合同义务：

李建国去世后，其继承人依法承继其债权债务。案涉房屋虽登记在李建国名下，但已通过有效合同出售给王女士，继承人不得以“未继承”“不知情”等理由拒绝履行过户义务。

4. 房屋已具备过户条件：

不动产权证已于2020年核发，且由买受人持有，无查封、抵押等权利限制，过户障碍已消除。

律师提示

1. 监护人出售被监护人房产需谨慎合规：

必须基于“为被监护人利益”原则（如治病、养老），并尽可能取得其他近亲属书面同意，避免日后被质疑恶意处分。

2. 购买未办证拆迁房务必保留完整证据链：

包括付款凭证（银行流水优于现金）、收条、入住证明、费用缴纳记录、产权人或监护人同意文件等。本案胜诉关键在于205万元付款有清晰转账记录+多年实际占有+家属书面确认。

3. 房产证下发后应立即主张过户：

即使卖方口头承诺，也应书面催告并留存记录。拖延可能导致继承、债务、离婚等新风险介入。

4. 原产权人死亡不影响合同效力：

买受人可直接起诉全体继承人，要求继续履行合同。法院通常支持“物权期待权”，尤其在买方已付全款、实际占有、无过错的情形下。

北京房产律师特别提醒：拆迁安置房交易周期长、主体复杂（常涉及家庭成员、监护、继承），建议在签约前核查：

房屋是否可上市交易；

出售人是否有完全处分权；

是否存在共有权人或限制情形。

必要时，可约定“违约即按高额借款赔偿”条款（如本案300万+20%年息），以震慑违约行为。