（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2009年，张先生（化名）与甲房地产开发公司（化名）签订《拆迁安置房买卖合同》，购买位于北京某小区的一号房屋（顶层）。2012年9月交房后，2013年1月起，房屋顶板开始持续渗水，卧室、客厅、餐厅等多处出现严重水渍、墙皮脱落。

张先生多次向物业乙公司（化名）及开发商甲公司报修。两家单位先后派人维修，但问题反复出现，长达十年未能彻底解决。直到2023年8月，物业公司对整栋楼屋面重新做防水后，漏水才停止。

因长期无法正常居住或出租，张先生于2023年提起诉讼，请求：

1. 判令甲公司承担维修责任，并5年内保修；

2. 赔偿2013年10月至2023年10月的租金损失41.4万元；

3. 承担后续修复费用及鉴定费。

甲公司辩称：房屋已竣工验收合格，且交付超10年，远超5年防水保修期，不应担责；漏水可能系业主装修所致。

乙物业公司则称：自己非买卖合同当事人，仅负责日常维护，且已多次维修，不应成为被告。

经法院委托鉴定，鉴定中心出具意见：

一号房屋顶部漏水，系屋面原防水工程质量缺陷所致，与业主装修无关。

裁判结果

法院认定：

漏水主因是开发商施工质量问题；

物业公司已积极履行维修义务，非适格被告；

张先生虽未及时起诉，但部分诉求仍在诉讼时效内；

房屋虽可居住，但长期渗漏确实影响使用。

判决如下：

1. 甲公司赔偿张先生租金损失6万元；

2. 甲公司支付房屋修复费用14,928.50元；

3. 甲公司承担5万元鉴定费；

4. 驳回“5年保修”“恢复维修责任”等其他请求。

法院说理

1. 质量缺陷不因“过保修期”免责

虽然《建设工程质量管理条例》规定屋面防水保修期为5年，但若质量问题源于施工缺陷且持续存在，开发商不能简单以“超期”推责。

2. 物业不是房屋质量责任人

物业公司仅负有日常维护义务，本案中已多次维修屋面，尽到职责，不承担开发商的建设质量责任。

3. 债权人有减损义务，不能放任损失扩大

张先生在十余年中未自行维修或及时起诉，对扩大的损失需自行承担。法院仅支持最近三年内的合理租金损失。

4. 诉讼时效从知道权利受损起算

虽漏水始于2013年，但因问题持续存在，法院酌定2020年11月之后的损失未超3年诉讼时效，予以部分支持。

5. 鉴定结论具决定性作用

鉴定明确指向“原防水工程缺陷”，直接锁定开发商责任，排除业主装修或物业失职可能。

律师提示

1. “过了保修期”≠开发商免责

若房屋存在结构性或隐蔽性质量缺陷（如防水层施工不合格），即使超期，开发商仍可能担责。

2. 发现问题要及时维权

法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。发现漏水后，应书面催告开发商维修，并保留证据；若长期不作为，法院可能认定你放任损失扩大。

3. 物业维修不能替代开发商责任

物业修的是“症状”，开发商治的是“病根”。若根本原因是施工缺陷，最终责任仍在开发商。

4. 租金损失需合理举证

主张租金损失，需提供同地段同类房屋租赁合同、空置证明、多次报修记录等。仅凭口头陈述难获全额支持。

5. 鉴定是维权关键武器

对于隐蔽工程质量问题（如漏水、裂缝），司法鉴定意见往往是胜诉核心证据，建议尽早申请。

北京房产律师提醒：房子漏水十年，看似小事，实则关乎重大财产权益。发现问题别只找物业“补漏”，更要追根溯源——是谁把“防水层”做成“透水层”？该谁修，就让谁修到底！