（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）一、案情介绍

王某国与王某民系兄弟，均为北京市某区村民。1993 年 4 月 18 日，二人与非本村村民赵某新签订一份《出租宅基地契约》，约定将位于村内的一号房屋（北房五间、西房三间）及二号房屋（北房五间），共计十三间房屋 “出租” 给赵某新使用，租期 50 年，租金 15,500 元一次性付清。契约还明确，赵某新在租期内有权翻建、改建房屋。

签约后，赵某新实际占有使用该宅院，并于 1993 年起多次拆除原有房屋，陆续新建数十间房屋，形成商住一体格局，全家在此居住生活至今。原房屋的集体土地建设用地使用证亦由赵某新持有。

2024 年 12 月，王氏兄弟以 “租赁期限超过法定 20 年” 为由，委托律师向赵某新发出解除通知，主张：

超过 2019 年 10 月 1 日的租期部分无效；

合同已于 2024 年 12 月 4 日解除；

要求赵某新腾退房屋并恢复原状。

赵某新辩称：双方实为房屋买卖，因自己非本村人，当时为规避政策才写成 “租赁”，且已支付合理对价、长期居住、重建房屋，应视为买卖关系成立。

另查明，赵某新在签约前曾以每月 15 元租金短期租用部分房屋，此次 “50 年 15,500 元” 的价格与其此前租赁标准相比并无明显异常。

二、裁判结果

法院判决：

确认《出租宅基地契约》中 2019 年 10 月 1 日至 2043 年 4 月 17 日的部分无效；

确认该契约于 2024 年 12 月 4 日解除；

关于腾退及返还房屋的请求，本案不予处理（因涉及众多第三方租户权益）。

三、法院说理

法院认为：

合同性质应以书面内容和客观行为为准。尽管赵某新主张 “名为租赁、实为买卖”，但契约名称、条款均明确使用 “出租”“租期”“租金” 等表述，符合租赁合同基本特征，且无证据证明双方存在隐藏的买卖合意。

50 年租期部分无效。根据《民法典》第 705 条，租赁期限不得超过 20 年。虽然合同签订于 1993 年（《合同法》尚未实施），但履行持续至《民法典》施行后，故自 1999 年 10 月 1 日起算的 20 年（即至 2019 年 9 月 30 日）有效，超出部分无效。

租期届满后形成不定期租赁。赵某新继续使用房屋，王氏兄弟未提出异议，依法构成不定期租赁，出租方可随时解除。律师函于 2024 年 12 月 4 日送达，合同即日解除。

翻建房屋不等于取得所有权。契约已赋予承租人改建权，翻建行为属于租赁期间的正常使用，并不能反推双方存在买卖关系。

腾退问题暂不处理。因房屋现由多名第三方租户经营使用，直接判令腾退将影响他人权益，宜另行解决。

四、律师提示

“名为租赁、实为买卖” 需充分举证：仅凭长期使用、翻建房屋、支付对价等事实，不足以推翻书面合同性质。法院更看重合同文本、交易背景及双方真实意思表示。

农村宅基地不得买卖给非本村人：即使双方有买卖合意，若买方非集体经济组织成员，买卖合同仍可能被认定无效。以 “长期租赁” 规避法律风险的做法存在重大隐患。

超 20 年租期部分自始无效：无论签约时间早晚，只要合同履行跨越《合同法》或《民法典》实施期，超出 20 年的租期一律无效。

解除不定期租赁需书面通知：出租方应通过有效方式（如律师函、EMS 邮寄）正式通知解除，送达之日即为合同解除日。

复杂腾退问题可另案处理：若房屋涉及转租、经营、多人占用，法院可能暂不判决腾退，建议提前评估执行难度。

特别提醒：农村房屋或宅基地交易结构复杂、政策限制多，切勿轻信 “长期租赁 = 变相买卖”。如有类似安排，务必咨询专业律师，避免钱房两失。