（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李秀兰与丈夫王建国（已故）原系北京市某区唐家庄村村民，婚后育有四名子女，长子王强。位于该村的一号房屋登记在王建国名下，系夫妻共同所建。王建国于1995年去世后，李秀兰搬离一号房屋。

1997年3月17日，经王建国之妹王桂英介绍，一份《房产交易协议书》签订，约定将一号房屋（含正房三间及附属棚屋）以1000元价格出售给买方赵立新。协议抬头写明卖方为“李秀兰（原房产所有权人）”，落款处由王强签字，另有两处捺印。赵立新支付房款后入住，并对房屋进行了修缮和扩建。

2016年，因继承纠纷，法院作出A号民事调解书，确认一号房屋中西数一间半归次子王伟所有，东数一间半归李秀兰所有。

2023年，李秀兰以自己对卖房不知情、赵立新非本村集体经济组织成员为由，起诉要求确认该《房产交易协议书》无效。王强表示同意母亲诉求，赵立新则辩称交易真实有效，自己系农村户口且长期居住使用房屋。

二、裁判结果

法院经审理后判决：

确认1997年3月17日签订的《房产交易协议书》无效。

双方均表示不在本案中处理合同无效后的返还、赔偿等法律后果，法院予以准许。

三、法院说理

法院认为：

1. 合同主体问题：虽然协议由王强签字，但结合中间人王桂英的证言及各方陈述，可认定李秀兰对房屋出售知情，买卖关系实际发生在李秀兰与赵立新之间。

2. 合同效力问题：宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有。赵立新虽为农村户口，但非唐家庄村集体成员，无权取得该村宅基地使用权。该房屋买卖实质涉及宅基地流转，违反了法律、行政法规的强制性规定。

3. 恶意串通无证据：李秀兰主张王强与赵立新恶意串通，但未提供充分证据，法院不予采信。

综上，该协议因违反法律强制性规定而无效。

四、律师提示

1. 农村房屋买卖风险高：非本村集体成员购买农村房屋，即使签订合同、支付价款、实际入住多年，仍可能被认定无效。

2. 宅基地不可自由流转：宅基地使用权与村民身份绑定，不能随意转让给外村人或城镇居民。

3. 签字捺印需谨慎：家庭成员代签房产交易文件，若无明确授权，可能引发效力争议。

4. 合同无效≠无后果：虽然本案未处理后续问题，但实践中常涉及房屋返还、装修补偿、过错分担等复杂问题，建议提前咨询专业律师。

特别提醒：如果您正在考虑购买或出售农村房屋，请务必先核实买方/卖方是否具备本村集体经济组织成员资格，并咨询律师，避免“钱房两空”。