（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2023年11月1日，陈先生（化名）与林先生（化名）在甲中介公司（化名）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：

林先生将其名下一号房屋（建筑面积216.25㎡，用途为商业）出售给陈先生；

房屋总价620万元，已设定抵押820万元，最迟于2023年12月25日前完成解押；

房屋已出租，租期至2029年2月28日，月租金35,363元，押金20万元；

合同明确约定：房屋交付后，押金20万元由林先生转交陈先生，由陈先生在租期届满后退还承租人；

陈先生于签约当日支付定金10万元；

剩余房款605万元应于2023年11月21日通过资金监管支付。

签约当晚，林先生才告知中介：实际存在一份《补充协议》，将租金降至每月3万元，且声称20万元押金中17万元是营业执照押金，只能转交3万元。陈先生对此表示无法接受。

更关键的是，林先生在签约前未告知承租人出售事宜，也未取得其书面放弃优先购买权声明。签约后第6天（11月7日），林先生主动与承租人协商解除租赁合同，理由是“买家要求20万押金必须给到”。

2023年11月6日，林先生曾微信承诺：“11月13日偿还银行贷款410万元，办理解押”。但到期未履行。

2023年11月13日，陈先生通过中介向林先生发送《解除合同告知书》，主张因林先生多项违约行为（隐瞒租赁实情、擅自解约租户、未按期解押），导致合同目的无法实现，要求双倍返还定金20万元。

林先生反诉称：陈先生未按期支付房款，构成根本违约，应赔偿违约金114万元及律师费。

裁判结果

法院判决：

1. 林先生于判决生效后十日内向陈先生双倍返还定金20万元；

2. 驳回林先生全部反诉请求。

法院说理

法院围绕“谁违约”这一核心争议，作出如下认定：

一、林先生存在多项根本违约行为

1. 隐瞒真实租赁情况：

合同载明月租35,363元，但实际存在《补充协议》降租至3万元；

签约时未披露，损害陈先生对租金收益的合理预期。

2. 未依法取得承租人放弃优先购买权声明：

虽事后补交无日期的声明，但录音证明签约前未告知承租人卖房，违反合同义务。

3. 擅自与承租人解除租赁合同：

11月7日即告知中介“已与租户协商解约”，而租户退租直接导致商用房核心价值丧失；

法院认为：买家购买带租商用房，租户稳定性是交易基础，林先生行为使合同目的落空。

4. 未履行解押承诺：

11月6日书面承诺13日解押，构成对合同的补充承诺；

到期未履行，且无证据证明陈先生同意“用购房款解押”（合同约定需签补充协议）。

二、陈先生不构成违约

支付605万元的期限为11月21日，而11月13日合同已合法解除；

在林先生多项违约、租户即将退租、解押无望的情况下，陈先生行使法定解除权，符合《民法典》第563条；

三、定金罚则适用

因林先生违约导致合同解除，依据《民法典》第587条，收受定金方应双倍返还；

反诉主张的违约金、律师费等，因无违约事实，全部驳回。

律师提示

1. 商用房交易，租约是核心资产：

若房屋带长期租约出售，租户稳定性直接影响交易价值，卖家不得擅自解除。

2. 租赁信息必须如实披露：

隐瞒补充协议、虚报租金，构成欺诈性缔约，买家可主张解除+索赔。

3. 押金归属写入合同即具约束力：

不得以“内部约定”“营业执照押金”等理由单方变更。

4. 口头或微信承诺=合同义务：

卖家承诺具体履约时间（如解押日），即构成合同一部分，违约需担责。

5. 定金≠订金：

定金具有担保性质，违约方将面临“没收”或“双倍返还”的法律后果。

北京房产律师建议：

购买带租商用房时，请务必：

要求查看原始租赁合同及所有补充协议；

核实承租人是否签署放弃优先购买权声明；

在合同中明确押金金额、归属及交接方式；

对卖家重要承诺（如解押时间）保留书面证据。

本案再次警示：诚信是交易基石，任何隐瞒或擅自变更，都将付出法律代价。