（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2021年4月，赵先生（化名）与甲公司签订《商品房预售合同》，购买位于昌平区的一号房屋，总价约1580万元。合同约定交房时间为2021年8月10日前，交付标准为“毛坯”。

同日，在甲公司销售人员指引下，赵先生又与乙公司（甲公司关联方）签订《房屋空间优化及装饰装修合同》，约定由乙公司对一号房屋进行精装修，装修款150万余元，工期6个月，并额外增加电梯工程延长2个月，总装修期8个月。

赵先生依约支付全部购房款及装修款。然而，甲公司于2021年8月9日仅向乙公司发出“毛坯房交付通知”，乙公司自称“代赵先生收房”，但赵先生否认曾授权。直至2023年6月16日，甲公司才正式通知赵先生办理收房手续。

赵先生遂起诉，要求甲公司、乙公司共同支付逾期交房违约金85万余元（按总房款日万分之一，自2022年2月10日起算491天）。

甲公司辩称：已按时交付毛坯房，装修属另一合同，不应由其担责。

乙公司辩称：受疫情影响、中高考等不可抗力，工期应顺延，且违约金过高。

裁判结果

法院判决：

1. 甲公司于判决生效后七日内支付赵先生逾期交房违约金750,763.93元；

2. 乙公司在150万余元装修款范围内对上述债务承担连带责任；

3. 驳回赵先生其他诉讼请求。

法院说理

一、购房与装修合同应整体认定为“精装修房屋买卖”

法院指出，虽然形式上签订两份合同，但：

赵先生在购房时并不知晓乙公司存在；

所有签约、付款均在甲公司售楼处完成；

甲公司宣传材料明确展示为精装修交付；

多起同类案件已认定该模式实为“精装修销售”。

因此，两份合同系为实现同一交易目的而订立，应视为甲公司向赵先生出售精装修房屋的整体安排。

二、交房时间应以装修完成为准

合同约定毛坯交房日为2021年8月10日，装修期8个月，则合理交付日期应为2022年4月9日前。实际交房日为2023年6月16日，逾期433天，构成根本违约。

三、代收房无授权，不视为有效交付

乙公司自称“代收房”，但赵先生未出具书面授权，甲公司亦未向赵先生直接送达交房通知，故2021年8月的“交付”无效。

四、违约金按合同约定支持

合同约定逾期按“已付房款日万分之一”计违约金，且未超过法定上限。虽甲公司主张违约金过高，但未证明赵先生损失显著低于约定，故法院全额支持。

五、乙公司承担连带责任

乙公司作为甲公司指定的装修方，收取大额装修款，且未证明款项转交甲公司，实质参与房屋销售环节，应在装修款范围内承担连带责任。

律师提示

1. 警惕“毛坯+装修”拆分销售模式：开发商常通过关联公司收取装修款，规避精装修责任，但法院可穿透认定整体交易性质。

2. 交房时间看“实际可用”而非“毛坯移交”：若购房目的是精装修房，交房日应以装修完成、可入住为准。

3. 代收房必须有明确书面授权：否则开发商不得以“已交钥匙”抗辩逾期责任。

4. 不可抗力需充分举证：仅口头主张疫情、中高考等影响，无具体停工证据，法院不予采信。

5. 保留全程证据链：包括宣传资料、付款凭证、沟通记录、未授权声明等，是维权关键。

北京房产律师建议：

购房时若销售人员承诺“精装交付”，即使合同写“毛坯”，也应要求将装修标准、交付时间、违约责任写入主合同。如被引导与第三方签装修协议，务必核实该公司是否独立、是否与开发商有关联，并保留所有签约过程录音或书面说明。形式分离≠责任切割，真实交易目的才是法律保护的核心。