（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王先生（化名）与王女士（化名）系兄妹关系。1982年，家庭分家时，位于顺义区某村的一号房屋（正房六间及附属院落）分归王先生所有。1993年，该宅院的《集体土地建设用地使用证》（俗称“红本”）登记在王先生名下。

王先生长期在城区工作，称将一号房屋交由妹妹王女士一家“代为看护”。2020年代，王先生欲回老宅养老，却发现王女士及其丈夫、儿子（三人均为该村农业户口）已在此居住二十余年，并对房屋进行了翻建、装修，还以自己名义办理了电表和“煤改电”手续。

王先生遂起诉至法院，要求三人立即腾退一号房屋及宅院。

王女士一方辩称：1998年，在母亲主持下，王先生因购房缺钱，已将一号房屋以25,000元出售给王女士夫妇，房款由姐姐李女士（化名）转交，房屋随即交付。此后二十多年，王先生从未主张权利，也未在此居住。如今反悔，实属不诚信。

为证明买卖关系，王女士提交了电费户名、煤改电档案（需提供红本原件）、证人证言，以及一段与李女士的录音。录音中，李女士承认曾两次转交约25,000元，并提及“姥姥让你妈买房”“街坊都知道”等内容，但未明确说是“购房款”。

王先生承认收到过这笔钱，但坚称是父母资助其购买城区楼房的款项，否认存在房屋买卖。

裁判结果

法院判决：驳回王先生的全部诉讼请求，即王女士一家无需腾退一号房屋。

法院说理

法院认为，本案核心在于是否存在真实的农村房屋买卖关系。

虽然双方未签订书面合同，但综合以下事实，法院认定买卖关系“具有高度可能性”：

1. 长期占有使用：王女士一家自1998年起持续居住一号房屋超20年，并对房屋进行大规模翻建、装修，王先生从未提出异议；

2. 生活设施登记：电表、“煤改电”等均以王女士丈夫名义办理，而此类手续通常需提供红本原件，说明红本曾由王女士方持有；

3. 资金往来佐证：李女士录音虽未直接说“购房款”，但多次提及“为买房”“姥姥安排”“街坊都知道”，结合时代背景（1998年农村普遍无书面合同），可印证交易存在；

4. 主体资格合法：买受人均为本村农业户口，符合宅基地房屋转让的法定条件，买卖不违反法律强制性规定。

法院指出，仅凭红本登记在王先生名下，不足以否定实际交易。在缺乏反证的情况下，长期占有、出资修缮、生活设施登记等行为，足以推翻“代为看护”的说法。

律师提示

1. 农村房屋交易重“事实”轻“形式”：即使无书面合同，长期居住、翻建、缴费等行为可被法院认定为买卖。

2. 红本≠绝对所有权：宅基地使用权证是重要证据，但非唯一依据。若他人长期实际控制并改善房屋，可能构成事实权利。

3. 亲属间交易更需留痕：涉及房产转让，哪怕亲兄妹，也应签署协议、保留付款凭证，避免日后争议。

4. 沉默可能被视为认可：权利人多年未主张权利，法院可能推定其已放弃或默认转让。

5. 证据链比单一证据更有力：本案胜诉关键在于电费、煤改电、证人、录音等多维度证据形成闭环。

北京房产律师建议：农村宅院看似“自家祖产”，但一旦交由他人长期使用且未明确约定性质，极易引发权属争议。如确为“代管”，应定期查看、书面确认；如为“买卖”，务必签订协议并保留付款记录，必要时可申请村委会见证，最大限度防范法律风险。