（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产买卖律师，经常遇到房屋交易纠纷，其中 “诉讼期间房屋被过户给第三方” 的情况尤为复杂。今天就结合一起典型案例，聊聊这类纠纷中 “恶意串通” 如何认定，原买家的权益又该如何保障。

一、案件核心背景

2019 年，李敏（化名）与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，甲公司出具了购房款收据，但未办理过户。

2023 年 10 月，李敏起诉甲公司，要求办理一号房屋产权登记（A 号案件）。

2023 年 11 月 21 日，A 号案件第二次开庭次日，甲公司将一号房屋过户至张岚（化名，系甲公司实际控制人好友之子王浩的母亲）名下。

李敏随即提起诉讼，请求确认甲公司与张岚的房屋买卖合同无效，并撤销一号房屋的产权登记，最终一审、二审均支持李敏的主张。

二、双方核心争议点

甲公司与张岚的主张：

王浩与甲公司实际控制人存在真实债权债务，一号房屋是 “以房抵债”，王浩补了 11 万元差价，交易合法。

王浩常年住在一号房屋所在楼栋，知晓房屋情况，属于善意取得，无恶意也无串通。

现金支付 11 万元符合交易惯例，过户流程合法，不应认定合同无效。

李敏的主张：

甲公司在诉讼期间过户房屋，明显是恶意转移财产，损害其合法权益。

王浩与甲公司对 “以房抵债” 的债权形成时间、数额、支付方式陈述矛盾，无书面协议，属于虚假交易。

王浩没看房就过户、先办证再交款、用现金付差价，不符合正常交易习惯，主观存在过错，不属于善意取得。

三、法院认定 “恶意串通” 的关键理由

交易时机异常：过户发生在李敏起诉甲公司办理产权登记的案件审理期间，甲公司明知李敏对房屋有主张，仍转移产权，主观恶意明显。

交易流程存疑：

王浩与甲公司对债权债务的核心信息（如借款时间、数额、利息）陈述前后矛盾，无书面抵顶协议，难以证明交易基础真实。

王浩未实际查看房屋就办理过户，不符合 “购买房屋应核实房屋现状” 的基本常识；先办证再交款的流程，与甲公司自述的 “先交款再办证” 惯例不符。

11 万元用现金支付，与现代主流转账交易方式不符，且双方对 “谁要求用现金” 的说法不一致，交易真实性存疑。

关系关联性强：王浩与甲公司实际控制人是同村好友，且王浩曾为甲公司提供工程服务，双方关系密切，存在串通的便利条件。

四、房产律师给购房者的 3 点提示

及时固定证据：签订购房合同后，务必保留好合同、付款凭证、交房记录等，一旦发现开发商有转移房屋的迹象，及时申请财产保全。

警惕 “诉讼期间过户”：若开发商在诉讼中（如办证纠纷、逾期交房纠纷）将房屋过户给第三方，可重点从 “交易时机、流程合理性、双方关系” 入手，举证对方恶意串通。

识别 “虚假以房抵债”：若遇到 “第三方称房屋是抵债所得”，可关注是否有书面协议、债权债务是否真实、交易流程是否符合常理（如是否看房、付款方式是否合理），这些都是判断交易是否合法的关键。

五、总结

这类纠纷的核心是 “交易是否存在恶意串通，损害第三人利益”。从法院裁判逻辑来看，“诉讼期间过户”“流程不符合常理”“陈述矛盾无书面证据”，都是认定 “恶意串通” 的重要依据。作为购房者，一旦遇到类似情况，要及时借助法律手段，通过专业律师梳理证据，维护自身合法权益。