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作为房产买卖律师，“房产认购书解除后定金返还、房款抵扣争议” 是经常遇到的纠纷类型 —— 这个案例里，购房者（张磊）与地产公司（甲公司）因一号商铺认购书解除，就 10 万定金是否退还、房款返还金额起争议：一审判决甲公司返 32.5 万，张磊上诉后，二审改判返 40 万。关键裁判逻辑对处理认购书违约、定金罚则适用极具参考价值，详细拆解给大家。

案情核心

张磊（上诉人，购房者）与甲公司（被上诉人，地产公司）就一号商铺（认购价 123.5 万元）签订《认购书》，后续因付款违约引发纠纷：

认购书约定与付款情况：2019 年 5 月，双方签订《认购书》，约定：① 定金 10 万，签署时付清，乙方（张磊）违约则定金不退；② 分期付款：15 日内付 30 万首期，2020 年 1 月前付 42 万，2021 年 1 月前付 41.5 万；③ 甲公司在张磊付首期后 3 日内交房。实际履行：张磊 2019 年 5 月付定金 10 万、5 月 30 日付首期 30 万（合计 40 万，甲公司出具收据），2020 年 10 月又转款 10 万（甲公司 2021 年 1 月出具收据），剩余房款未付；甲公司已交房，张磊对房屋进行了装修（加装大门、防盗窗等）。

诉讼过程：甲公司诉请：① 解除《认购书》，张磊搬离房屋；② 赔偿损失 9 万。张磊反诉：① 认定《认购书》无效，甲公司返房款 51 万；② 双倍返还定金 20 万；③ 赔偿损失 10 万。一审法院认定：① 《认购书》有效，张磊未付剩余房款违约在先；② 10 万定金按罚则不予退还；③ 甲公司应返房款 40 万，但抵扣 7.5 万房屋占用损失后，实际返 32.5 万；④ 驳回双方其他诉求。张磊上诉主张：① 2020 年 10 月转款 10 万是定金，应双倍返还；② 一审不返 10 万定金超诉请，且额外扣 7.5 万损失错误，要求改判返 42.5 万（不服金额 10 万）。甲公司辩称：① 仅 2019 年 5 月 10 万是定金，2020 年 10 万是预付款；② 张磊违约，定金不退且应扣占用损失。

法院关键认定（二审）

仅 2019 年 5 月 10 万为定金，2020 年 10 万为房款，不适用双倍返还：

双方均认可 2019 年 5 月支付的 10 万是定金，《认购书》仅约定 “签署时付定金 10 万”，未约定二次支付定金；2020 年 10 万转款后，甲公司出具的收据未注明 “定金”，结合交易习惯，应认定为购房款。故张磊主张该 10 万为定金并要求双倍返还，无事实依据，法院不予支持。

定金已弥补损失，额外扣除 7.5 万损失错误，应予以纠正：

根据《民法典》第五百八十八条，定金具有弥补违约损失的功能。一审中，甲公司未提交证据证明其损失超过 10 万定金，在此情况下，已适用定金罚则（10 万定金不退）弥补损失，再额外扣除 7.5 万房屋占用损失，属于重复抵扣，不符合法律规定。故二审法院撤销 “抵扣 7.5 万损失” 的判项，改判甲公司返还张磊已付房款 40 万（不含 10 万定金）。

判决结果（二审）

维持一审判决第一、二、五项（解除《认购书》，张磊返还房屋，驳回张磊其他反诉请求）；

撤销一审判决第三、四项；

甲公司于判决生效后 30 日内，返还张磊购房款 40 万（不再抵扣 7.5 万损失）；

驳回甲公司其他诉讼请求（即不支持 9 万损失赔偿）。

房产买卖律师提示

认购书需明确 “定金” 性质与金额，避免二次付款争议：

签订认购书时，需清晰约定定金金额、支付时间及性质（如 “本合同项下定金仅为 10 万，后续付款均为购房款，不视为定金”），避免因后续付款未注明用途，引发 “是否为定金” 的争议。

定金罚则与损失赔偿不可重复适用，需把握 “损失举证” 关键：

违约方支付的定金足以弥补守约方损失的，守约方不得再额外主张损失赔偿；若损失超过定金，需提交充分证据（如租金损失评估报告、房屋空置证明等），否则法院不予支持。本案中，甲公司未举证损失超 10 万，故额外扣损失被驳回。

购房者违约后，已付房款（非定金）应予以返还，除非合同另有约定：

购房者违约导致合同解除，定金可按约定不予退还，但已付的购房款（除定金外），若无合同明确约定 “违约时不予返还”，守约方（地产公司）应予以返还，不得随意抵扣无证据支持的损失。

装修投入需留存证据，可能影响损失认定（本案未涉及）：

若购房者对房屋进行装修，违约后需返还房屋时，可就装修残值主张补偿（需提交装修合同、付款凭证、评估报告等）。本案中张磊虽装修，但未就此提出诉求，故法院未处理，提示购房者遇类似情况需及时主张权利。