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婚姻存续期间借前岳母名义买别墅，离婚后主张自己占 50% 所有权，要求过户？前岳母和前妻却辩称是 “孝顺赠与”，离婚协议早已默认房屋归属。这场牵扯限购政策、家庭出资、离婚财产分割的物权纠纷，核心争议究竟是 “借名买房” 还是 “无偿赠与”？法院最终如何认定？

案情回顾：限购借名买房？还是孝顺赠与？

林浩与苏晴（2006 年登记结婚，2019 年协议离婚）系前夫妻，赵慧是苏晴的母亲，林建国是林浩的父亲。2012 年 12 月，林浩与苏晴看中了位于北京的三号别墅（预测建筑面积 265.74 平方米），因二人名下已有两套住房，受北京市购房政策限制无法再购房，遂与赵慧协商 “借名买房”—— 由林浩、苏晴出资，房屋登记在赵慧名下。

为支付 353 万余元的购房款，林浩将父亲林建国名下的四号房产出售，售房款 269.5 万元全部转入苏晴账户。2012 年 12 月至 2013 年 5 月，苏晴账户支付定金 5 万元，林建国账户分两次支付房款共计 244 万余元，苏晴账户再支付 103 万余元，结清全部购房款。因赵慧年龄问题无法贷款，后续房贷由林浩与苏晴用夫妻共同财产偿还。2018 年 12 月，赵慧取得三号别墅不动产权证。

2019 年林浩与苏晴离婚，离婚协议中仅分割了一号公寓（归苏晴）、二号住宅（归林浩），未提及三号别墅。林浩称当时因不具备过户条件，故未处理；2022 年 11 月，赵慧将三号别墅办理最高额抵押，债权额 850 万元，林浩认为过户条件已成熟，多次与赵慧协商过户未果，遂诉至法院：1. 确认与苏晴、赵慧存在借名买房关系，三号别墅为二人共同财产，自己占 50% 所有权；2. 判令赵慧配合办理 50% 产权过户。

庭审中，三方争议尖锐对立：

原告林浩主张：三号别墅是婚姻存续期间 “借名买房”，自己和苏晴是实际出资人，父亲的售房款是核心资金来源，房贷也由夫妻共同偿还；离婚时因房屋有抵押未处理，现要求确认产权并过户；自己一直缴纳房屋电费，偶尔居住，并非赠与赵慧（“父亲不可能给亲家全款买房”）。

被告赵慧辩称：不同意全部诉求。三号别墅是苏晴对自己的 “孝顺赠与”—— 自己此前卖掉名下公房，全款为苏晴购置婚前财产，后期无自有住房；购房款中 103 万余元来自自己房屋的抵押贷款，房贷也由自己用退休金补贴；离婚协议草拟时曾写明 “三号别墅归赵慧”，因民政局工作人员称 “老人房产无需写入” 才删除，林浩当时无异议；现别墅已转贷 650 万元，款项用于外孙女留学，是自己的养老和孩子学业保障房。

被告苏晴辩称：不存在借名买房关系，无书面协议佐证；购买三号别墅是为了满足赵慧的住房需求，是对母亲多年付出的回报；林建国的出资已通过离婚时分割二号住宅（市价 800 余万元）抵扣，林浩已获得足额补偿；房贷后期由赵慧承担，别墅所有权人是赵慧。

为证明主张，双方提交关键证据：

林浩提交：商品房预售合同、购房款转账记录（林建国账户出资凭证）、房贷还款记录、电费缴纳凭证、离婚协议，证明实际出资和借名事实；

赵慧、苏晴提交：不动产权证、抵押登记信息、退休金流水、房屋抵押贷款合同、离婚协议草稿（提及三号别墅归属）、物业及取暖费缴纳记录，证明房屋登记在赵慧名下，是赠与且由赵慧实际持有、负担相关费用；

双方共同提交：婚姻登记档案、购房政策文件，佐证购房时的限购背景和婚姻状况。

争议焦点：

林浩、苏晴与赵慧之间是否存在事实上的借名买房合同关系？

林浩是否为三号别墅的真实权利人，有权主张 50% 所有权并要求过户？

三号别墅应认定为 “借名买房” 还是 “无偿赠与”？

法院审理：无借名合意，驳回全部诉求

法院经审理认为，不动产物权以登记为准，主张 “借名买房” 需举证证明双方存在借名合意及实际出资，否则承担举证不利后果。核心认定如下：

无书面借名协议，借名合意无直接证据：林浩主张借名买房，但未提交与赵慧、苏晴签订的书面协议，三方也无口头借名的明确记录，无法直接证明 “借名” 约定；

房屋相关资料由赵慧持有，符合所有权人特征：购房合同、发票、不动产权证等核心文件均在赵慧手中，物业、取暖费由苏晴（代表赵慧）缴纳，林浩仅提交电费缴纳凭证，不足以证明其实际控制房屋；

离婚协议未提及三号别墅，佐证无借名认知：林浩与苏晴离婚时，对夫妻共同财产进行了明确分割，却未涉及三号别墅，若林浩认为是借名买房的共同财产，离婚时未主张不符合常理，反而印证其认可房屋归属赵慧；

出资事实不能单独证明借名关系：林建国的出资虽属实，但苏晴辩称已通过离婚财产分割（二号住宅）抵扣，且赵慧提交了自身抵押贷款出资凭证，出资来源复杂，不能仅凭部分出资就认定借名合意。

综上，法院无法确认林浩、苏晴与赵慧存在借名买房的合意，林浩主张自己是真实权利人缺乏充分证据。

判决结果

法院判决：驳回原告林浩的全部诉讼请求。

律师点评：借名买房纠纷的 4 个关键法律要点

借名合意是核心要件：借名买房需有书面协议或明确口头约定（需有证人佐证），无合意证据的，即便实际出资，也可能被认定为赠与、借贷或不当得利；

实际控制与证据保留至关重要：真实权利人需实际占有房屋（如长期居住）、持有购房合同、发票、产权证等核心资料，保留出资凭证、房贷还款记录、物业费缴纳记录等，形成完整证据链；

不动产物权登记具有公示效力：房屋登记在出借人名下，法律上推定出借人为所有权人，真实权利人需举证 “登记与真实权利状态不符”，举证难度较高；

离婚财产分割的关联影响：夫妻关系存续期间的 “借名房产”，若离婚时未纳入分割范围，后续主张权利需证明 “当时未处理的合理理由”，否则可能被认定为默认房屋归属他人。

借名买房因规避政策、缺乏书面约定，极易引发家庭纠纷。建议：1. 确需借名买房的，务必签订书面协议，明确房屋归属、出资方式、过户条件等；2. 保留全部出资、还款、房屋实际使用的证据；3. 夫妻关系存续期间的借名房产，离婚时应在协议中明确约定，避免后续争议；4. 谨慎以亲属名义购房，优先考虑符合政策的购房方式，降低法律风险。若发生纠纷，及时咨询专业律师，明确权利边界后再行主张。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）