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一、案情介绍

原告方秀兰与周建国系夫妻关系，二人育有两子：长子周明、次子周阳；第三人林慧系周明之妻，周磊系周明之子。周建国于 2016 年 2 月 28 日去世，方秀兰现年 91 岁。

案涉房屋为北京市东城区一号房屋（以下简称 “一号房屋”），其来源为方秀兰原承租的东城区某公房拆迁安置。2003 年 4 月 15 日，周明代方秀兰（乙方）与甲公司（甲方）签订《某危改区就地安置合同》，约定乙方应安置人口 4 人（周建国、方秀兰、林慧、周磊），安置房屋为该危改区某住房（后确定为一号房屋），建筑面积最终实测为 65.15 平方米；同日，周阳（乙方）与甲公司（甲方）另行签订《某危改区就地安置合同》，约定周阳为唯一应安置人口，安置房屋为东城区二号房屋（建筑面积 81.62 平方米）。

一号房屋购房款及后续公共维修基金、印花税均由林慧实际支付，2005 年 3 月由林慧代理方秀兰办理房屋交接。2017 年 5 月 22 日，北京市长安公证处出具 A 号公证书，载明方秀兰、周阳自愿放弃对周建国名下一号房屋份额的继承权，该部分份额由周明单独继承；同年 5 月 27 日，一号房屋登记至方秀兰、周明名下，二人各占 50% 产权份额。

2018 年 2 月 27 日，方秀兰在公证处办理 B 号公证遗嘱，明确其去世后，名下一号房屋 50% 份额由周明继承。2023 年 4 月 14 日，方秀兰与周明签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同仅载明 “一号房屋成交价格 90 万元，买受人周明于 2023 年 4 月 14 日前支付房款”，其余条款均为空白；当日双方办理过户手续，一号房屋变更登记至周明名下，周明未实际支付购房款。

后方向秀兰诉至法院，主张其年事已高、辨别能力衰退，受周明哄骗签订买卖合同，且房屋售价远低于市场价、未收房款，合同显失公平，请求：1. 撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令周明将一号房屋 50% 份额变更登记至其名下（相关费用由周明承担）。

周明辩称：一号房屋系分家析产结果，父母曾承诺拆迁安置房屋由周明、周阳各得一套（周阳得二号房屋，周明得一号房屋）；签订买卖合同仅为降低税费，实质是履行赠与约定，且方秀兰曾办理公证遗嘱确认份额归其所有；过户时不动产登记中心工作人员已向方秀兰核实意愿，方秀兰系完全民事行为能力人，故不同意原告诉求。

另查明：周明提交 2003 年 4 月 18 日《产权声明》（载明 “一号房屋产权归周明、林慧所有”，有周建国、方秀兰签字），方秀兰以 “时间久远无法确认笔迹” 为由否认；周明提交 2023 年 12 月 11 日谈话录音，内容显示方秀兰认可 “拆迁房周明、周阳各一套，一号房屋归周明”，方秀兰主张系 “被诱导表达”；周阳出具 2014 年 4 月 30 日《承诺书》，载明 “一号房屋在周建国、方秀兰去世后归周明所有，本人放弃继承权”，方秀兰认可该《承诺书》真实性但主张与本案无关；双方均确认方秀兰系完全民事行为能力人，周阳亦认可一号房屋购房款由周明夫妇支付。

二、裁判结果

驳回原告方秀兰的全部诉讼请求。

三、法院说理

法律关系性质认定：买卖合同系虚假意思表示，隐藏法律关系为赠与

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，案涉《北京市存量房屋买卖合同》存在明显瑕疵：合同仅载明房屋坐落及价款，其余核心条款（如付款方式、违约责任、房屋交付等）均为空白；合同约定 “周明于签订当日支付 90 万元房款”，但周明未实际支付，方秀兰亦未主张过房款，双方当日即办理过户手续，上述行为不符合真实房屋买卖的交易逻辑，足以认定 “买卖” 系双方虚假意思表示。

结合以下事实，可确认隐藏的民事法律行为为赠与：一是拆迁安置时，周阳已单独获得二号房屋，一号房屋由周明夫妇支付全部购房款，符合 “分家析产、子女各得一套” 的通常约定；二是周阳出具《承诺书》放弃一号房屋继承权，方秀兰曾办理公证遗嘱将其份额归周明，体现双方长期以来对一号房屋归属的共识；三是谈话录音中，方秀兰认可 “一号房屋归周明”，与前述分家、遗嘱内容相互印证。综上，案涉买卖合同无效，双方实质为赠与合同关系。

赠与合同的效力及撤销审查

根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”；第六百五十八条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定”。

本案中，方秀兰主张 “年事已高、缺乏判断能力”，但双方均认可其系完全民事行为能力人，且庭审中方秀兰思路清晰、意思表示明确，故该主张缺乏事实依据；方秀兰主张 “售价远低于市场价、显失公平”，但因双方并非真实买卖关系，“价格” 仅为过户形式要件，显失公平的适用前提（有偿民事法律行为）不成立。此外，一号房屋已完成过户登记，赠与财产权利已转移，方秀兰未举证证明存在 “受欺诈、受胁迫” 或 “赠与人经济状况显著恶化严重影响生活” 等法定撤销情形，故其主张撤销赠与、返还房屋份额的诉求，不符合法律规定。

综上，案涉买卖合同为虚假意思表示应属无效，隐藏的赠与合同合法有效且已履行完毕，方秀兰的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）