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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与房屋基本情况

赵燕（本案原告一）与已故丈夫赵建国（1992 年去世）系夫妻关系，二人生育一子两女：长子赵明（本案原告二）、长女赵红、次女赵兰；赵红、赵兰均出具《放弃继承声明》，自愿放弃对一号房屋（位于北京市平谷区某村的农宅）的继承权，故一号房屋由赵燕、赵明共同共有。

一号房屋宅基地由赵燕与赵建国婚内获批，《契证》载明：占地面积 209.25 平方米，共 4 间房，四至明确；经现场勘查，现院内有北正房 4 间（含卫生间、客厅、卧室、厨房）、南房 3 间（含储物间、饭厅、卧室），南北房之间为封顶小院。

房屋买卖合同与履行情况

1999 年 12 月 9 日，赵明与孙伟（本案被告，户籍地为北京市海淀区，非一号房屋所在村集体经济组织成员）签订《农村房屋买卖合同》，约定赵明将一号房屋出卖给孙伟，合同金额 7000 元，转移方式为买卖，孙伟按 4% 税率缴纳税款。

合同签订后，孙伟支付了 7000 元购房款，赵明交付房屋；孙伟自购买后居住至今，2010 年左右对一号房屋进行了翻建，未添附其他附属物。

原告诉求与事实理由

赵燕、赵明起诉主张：①确认 1999 年 12 月 9 日签订的《农村房屋买卖合同》无效；②判令孙伟向二人交付一号房屋，并在 30 日内从房屋内腾退；③本案诉讼费、评估费由孙伟承担。

理由：①一号房屋是赵燕与赵建国的夫妻共同财产，赵红、赵兰放弃继承后，由二人共同共有；②孙伟不具有本村集体经济组织成员资格，无权占有、使用本村宅基地，双方签订的买卖合同违反法律规定，应属无效。

被告抗辩与反诉请求

（1）孙伟抗辩：不同意原告诉求，认为若需返还房屋，赵燕、赵明也应返还购房款并赔偿损失；主张参考北京市平谷区法院类似案件，应按同地区商品房价格赔偿损失，且无需对房屋评估。

（2）孙伟反诉：请求判令赵燕、赵明赔偿购房款及损失共计 130 万元（诉讼中从 200 万元变更为 130 万元）。理由：①双方买卖合同若被确认无效，对方应返还购房款并赔偿合理损失；②损失计算参考《平谷区集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置指导意见》（2019 年），区位补偿价每平方米 3700 元，结合房屋重置成新价、购房款及当地商品房房价，凑整主张 130 万元。

原告对反诉的抗辩

赵燕、赵明辩称：①不同意反诉请求，购房款返还应按双方过错程度分配；②孙伟主张 130 万元损失无证据支持，其翻建房屋是自愿行为，农村住房与商品房土地性质、价值、用料工艺不同，不能参照商品房价格评估；③一号房屋未列入拆迁范围，不应按区位补偿价确定赔偿数额。

法院查明的关键事实

孙伟自认非一号房屋所在村集体经济组织成员，系城镇居民；

赵红、赵兰自愿放弃继承，一号房屋为赵燕、赵明共同共有；

双方均不申请对一号房屋的宅基地区位补偿价、地上物重置成新价进行评估，同意法院依法确定；

双方认可孙伟对一号房屋进行过翻建，合同签订至今已 25 年。

二、裁判结果

确认原告赵燕、赵明与被告孙伟于 1999 年 12 月 9 日签订的《农村房屋买卖合同》无效；

原告赵燕、赵明于本判决生效后 7 日内，向被告孙伟赔偿因合同无效产生的经济损失共计 555379 元；

原告赵燕、赵明履行完本判决第二项确定的义务之日起一个月内，被告孙伟将位于北京市平谷区某村的一号房屋（含院内北正房、南房及封顶小院）腾退并返还给原告赵燕、赵明；

驳回被告孙伟的其他反诉请求；

本案本诉诉讼费由原告赵燕、赵明负担 60%，被告孙伟负担 40%；反诉诉讼费由原告赵燕、赵明负担 50%，被告孙伟负担 50%（具体金额以法院核算为准）。

三、法院说理

1. 法律适用：适用《中华人民共和国民法典》

本案《农村房屋买卖合同》签订于 1999 年（民法典施行前），但合同履行（孙伟居住房屋）持续至民法典 2021 年施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，本案适用民法典相关规定。

2. 合同效力的认定：非本村成员购房，合同无效

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让；农村房屋附着于宅基地，具有 “房地一体” 属性，买卖农村房屋必然涉及宅基地使用权转移，而宅基地使用权仅能由本村集体经济组织成员享有，具有社会福利和身份专属性质。

本案中，孙伟系北京市海淀区城镇居民，非一号房屋所在村集体经济组织成员，其与赵明签订的《农村房屋买卖合同》，实质涉及宅基地使用权向非本村成员转让，违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效），该合同应属无效；赵燕、赵明主张确认合同无效的诉求，符合法律规定，予以支持。

3. 合同无效后的返还与过错责任划分

（1）返还义务：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，因合同取得的财产应当返还。孙伟基于无效合同占有一号房屋，应向赵燕、赵明返还房屋；赵燕、赵明虽无需单独返还 7000 元购房款（已纳入损失赔偿范围），但需赔偿孙伟因合同无效产生的合理损失。

（2）过错责任：①赵燕、赵明作为本村集体经济组织成员，明知宅基地不得向非本村成员转让，仍在 1999 年出售房屋，25 年后又以合同无效为由主张返还，违背诚实信用原则，对合同无效承担主要责任（酌定 60%）；②孙伟作为城镇居民，明知自己不具备购买农村房屋的资格仍盲目签约，对合同无效承担次要责任（酌定 40%）。

4. 损失赔偿数额的确定：综合因素酌定

因双方均不申请评估，法院结合以下因素酌定损失 555379 元：①一号房屋位置（）、翻建后规模（7 间房 + 封顶小院，占地面积 209.25 平方米）；②参考《平谷区集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置指导意见》中区位补偿价（每平方米 3700 元），结合房屋地上物重置成新价（考虑翻建投入）；③当地农村房屋市场行情，剔除商品房价格中土地出让金等与农村住房无关的部分；④孙伟已居住 25 年，扣除房屋使用收益对应的价值；⑤购房款 7000 元已纳入信赖利益损失，不再单独返还。

孙伟主张 130 万元损失，因未提交证据证明损失数额，且参照商品房价格无法律依据（农村住房与商品房土地性质、价值基础不同），对过高部分不予支持。

5. 腾退时间的设定：保障双方权益

考虑到孙伟需时间另行寻找住房，赵燕、赵明需先履行赔偿义务，故判决 “赵燕、赵明赔偿后一个月内，孙伟腾退房屋”，既符合 “先赔偿后返还” 的公平原则，也为孙伟预留了合理腾退期限，平衡双方权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）