老人遗嘱赠房保姆,子女以继承人身份撤赠与胜诉,房产继承律师剖析关键
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  • 2025-10-20

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在房屋遗赠与赠与争议中,赠与协议的任意撤销权、遗嘱与赠与的冲突处理是核心焦点。近日,法院审理的一起案件中,被告王阳(化名,被继承人之子)凭借 “赠与财产未过户 + 法定继承人身份”,成功撤销被继承人王建国(化名)与原告周玲(化名)的《赠与协议》,同时因《遗嘱》已被后续赠与行为撤销,驳回周玲 “获一号房屋四分之三份额” 的全部诉求,维护了合法权益。以下从案情、分析、裁判结果到启示,拆解胜诉逻辑。

一、案情梳理

1. 家庭关系与房屋背景

核心亲属关系:

王建国(已故,2022 年 4 月去世)与前妻刘兰(已故)育有一子王阳(被告);刘兰去世后,王建国与陈燕(2016 年离婚,无子女)结婚,此后单身。周玲系王建国生前保姆。

核心财产:

一号房屋(原海淀区 X 号房屋),2002 年 4 月由王建国购买,2003 年 8 月登记在其名下,2010 年 6 月换发产权证,无其他权利瑕疵。

2. 关键事实与争议

周玲提交《遗嘱》《赠与协议》主张房屋份额;王阳主张协议无效或可撤销:

原告证据 1:《遗嘱》(2017 年 11 月):

王建国手写签名捺印,载明 “因周玲照顾周到,将一号房屋赠给周玲,此前遗嘱作废”,无见证人签名。

原告证据 2:《赠与协议》(2018 年 1 月):

王建国与周玲签字捺印,约定 “王建国将一号房屋赠与周玲,周玲继续照顾其养老送终”,未办房屋过户。

被告王阳的抗辩:

《遗嘱》形式无效(无见证人),且王建国处分了刘兰的房屋份额(夫妻共同财产);2. 《赠与协议》虽形式有效,但房屋未过户,自己作为法定继承人可代王建国行使任意撤销权;3. 周玲无京购房资格,协议履行存在障碍。

二、案件分析

本案胜诉核心在于赠与协议可撤销及遗嘱已被撤销,法院裁判逻辑如下:

1. 《遗嘱》已被后续《赠与协议》撤销,失去效力

根据《继承法》第二十条(遗嘱撤销):

王建国 2017 年立《遗嘱》后,2018 年又与周玲签订《赠与协议》,二者均处分一号房屋,且《赠与协议》形成在后,属于 “遗嘱人生前行为与遗嘱意思相反”,视为《遗嘱》被全部撤销,周玲无法依据《遗嘱》主张权利。

2. 《赠与协议》虽有效,但可依法撤销

根据《合同法》第一百八十六条(赠与任意撤销权):

一号房屋为不动产,物权变动需办理过户登记,而王建国去世前未与周玲办理过户,房屋所有权未转移;

王阳作为王建国的唯一法定继承人,在王建国去世后,可代其行使 “赠与财产权利转移前的任意撤销权”,故《赠与协议》被撤销,周玲无法依据协议获房屋份额。

3. 周玲的其他主张无法律依据

根据《物权法》第九条(不动产物权变动):

周玲虽提交《家政服务合同》《照顾视频》证明其尽到照顾义务,但 “照顾行为” 不能替代 “物权登记”,无法直接获得房屋所有权;

周玲无京购房资格,即便协议未被撤销,也因政策限制无法办理过户,协议客观上无法履行,其主张缺乏实现基础。

三、裁判结果

法院依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国继承法》相关规定,判决如下:

驳回原告周玲的全部诉讼请求(包括 “获一号房屋四分之三份额” 及 “王阳承担诉讼费” 的主张)。

四、案件启示

结合本案,处理房屋赠与与遗赠纠纷需重点关注 3 点:

1. 赠与不动产务必及时办理过户,避免撤销风险

赠与人与受赠人签订《赠与协议》后,需立即办理房屋过户登记,一旦赠与人去世,其法定继承人可主张任意撤销权,未过户的赠与协议极易被推翻;

若暂无法过户,可在协议中约定 “不可撤销条款”(如附义务赠与),或办理赠与公证(公证后不可任意撤销)。

2. 遗嘱需符合法定形式,避免后续冲突

自书遗嘱需确保内容完整(明确财产份额、无无权处分),代书遗嘱需有 2 名以上见证人在场并签名;

立遗嘱后若需变更,应通过新遗嘱明确 “原遗嘱作废”,避免与后续赠与、买卖等行为产生冲突。

3. 法定继承人需关注赠与行为,及时行使权利

若发现被继承人与他人签订未过户的不动产赠与协议,在被继承人去世后,可依据 “任意撤销权” 主张撤销,维护自身法定继承权益;

对 “无购房资格”“处分他人份额” 等协议履行障碍,可作为抗辩理由,进一步削弱对方主张的合法性。

本案判决充分体现 “物权登记优先、赠与撤销权法定” 的原则,也提醒公众:房屋赠与并非 “签协议即生效”,及时过户或公证才是保障权利的关键,法定继承人在赠与人去世后,也应积极行使自身合法权利。

 


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