房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

父亲以 “买卖” 为名把夫妻共同房产赠与常年照料自己的外人，远在美国的女儿得知后起诉，主张合同与赠与均无效。近日，法院判决支持女儿，明确 “虚假买卖无效，无权处分赠与亦无效”。

一、案情梳理

1. 合同效力争议：女儿诉无效，受赠人拒认可

苏晴（原告，被继承人刘慧之女，胜诉方）起诉陈艳（被告，受赠人，败诉方），诉求：1. 确认父亲苏振国与陈艳就 “一号房屋”（北京市海淀区）签订的《房屋买卖合同》无效；2. 确认苏振国与陈艳就一号房屋的赠与关系无效；3. 诉讼费、保全费由陈艳承担。

苏晴主张：1. 父亲苏振国与母亲刘慧（2011 年去世）育有三子女，一号房屋系 1999 年夫妻共同购买，使用双方工龄，属共同财产；2. 母亲去世后，房屋中 50% 份额为遗产，由父亲与三子女共同共有，未分割；3. 2020 年父亲与陈艳签订《房屋买卖合同》，以 225 万元低价 “出售” 房屋（市价超 1000 万），实际未付款，系虚假买卖，实为赠与；4. 该处分未征得共有人同意，侵犯自己合法权益，故主张合同与赠与均无效。

陈艳辩称：不同意诉求，合同与赠与均有效。1. 苏振国自愿赠与房屋，因自己 20 余年照料其生活与就医，父亲手书多份遗嘱、赠与协议为证；2. 为省税费才走买卖流程，苏振国亲自办理过户，系真实意思表示；3. 一号房屋是苏振国个人财产，其子女早与父亲约定不参与分配，且母亲遗产已分割完毕。

2. 关键事实：房屋与处分核心证据

核心权属证据：1999 年《内部公有住房买卖合同》显示一号房屋由苏振国购买，使用刘慧 33 年工龄；房产证登记在苏振国名下，但法院认定为夫妻共同财产；母亲刘慧 2011 年去世，未留遗嘱，房屋 50% 份额为遗产。

虚假买卖证据：陈艳当庭自认 “未支付 225 万元房款，买卖是为省税费，实质是赠与”；过户时的评估价、税费记录与市价差距巨大，佐证虚假交易。

无权处分证据：苏振国与陈艳 2020 年过户房屋，2024 年才登记结婚；陈艳提交的 A 号民事调解书仅分割了 “二号房屋”，未涉及一号房屋；苏振国手书材料仅为个人意思，无其他共有人签字。

保全证据：苏晴申请查封一号房屋，支出保全费 5000 元，法院出具 B 号裁定书准许。

二、案件分析

1. 核心争议

苏振国与陈艳的《房屋买卖合同》是否为虚假意思表示，应属无效？

苏振国将共同共有房屋赠与陈艳的行为是否有效？

2. 胜诉关键：虚假买卖可撤销，无权处分赠与无效

（1）《房屋买卖合同》系虚假意思表示，依法无效

法律依据：《民法典》第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。

事实推导：① 交易缺乏真实性：陈艳自认 “未支付房款”，买卖合同约定的 225 万元与房屋市价 1000 余万元差距悬殊，不符合正常交易逻辑；② 真实目的为赠与：陈艳明确表示 “走买卖流程是为省税费，实质是赠与”，即买卖是双方通谋的虚假意思表示，隐藏的真实行为是赠与；③ 法院直接认定无效：虚假意思表示实施的民事法律行为自始无效，故《房屋买卖合同》无需履行，亦不产生物权变动效力。

（2）赠与行为因无权处分且未追认，归于无效

法律依据：《民法典》第三百零一条（处分共同共有不动产需全体共有人同意）、第五百零三条（无权代理人以被代理人名义订立合同，未经追认的，对被代理人不发生效力）。

事实推导：① 房屋属共同共有：一号房屋是苏振国与刘慧夫妻共同财产，刘慧去世后，50% 份额由苏振国与三子女共同共有，苏振国仅占 62.5% 份额，无权单独处分；② 处分未获同意：陈艳主张 “苏振国子女放弃份额”，但提交的（2013）西民初字第 A 号调解书仅涉及二号房屋，无一号房屋分割协议，苏振国手书材料亦无其他共有人签字，无法证明同意赠与；③ 事后未被追认：苏晴等共有人得知后立即起诉，明确拒绝追认，故赠与行为因无权处分且无追认，自始无效。

（3）陈艳 “照料换赠与” 的抗辩不成立，不能对抗物权

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权以登记为准，但基于真实权利可主张更正）、第六百五十七条（赠与合同是无偿给予财产的合同）。

事实推导：① 照料行为不产生物权：陈艳虽照料苏振国，但属道德义务或可能构成无因管理，可主张费用补偿，但不能直接获得房屋所有权；② 赠与需以有权处分为前提：即使苏振国出于感激想赠与房屋，亦需先取得完整处分权，在共有状态下，其个人意愿不能对抗其他共有人的物权；③ 登记不代表合法：房屋虽过户至陈艳名下，但因基础赠与行为无效，登记可被撤销，苏晴可另案主张物权返还。

（4）陈艳举证不能，应承担不利后果

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张应提供证据）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证不能承担不利后果）。

事实推导：① 无证据证明 “子女放弃份额”：陈艳提交的（2013）西民初字第 A 号调解书、苏振国手书材料均无法证明苏晴等共有人同意放弃一号房屋份额；② 无证据证明 “真实交易”：未提交房款支付凭证、资金来源证明，无法反驳 “虚假买卖” 的主张；③ 苏晴证据链完整：提交房屋买卖合同、工龄证明、调解书等，结合陈艳自认，形成 “共同共有 + 虚假买卖 + 无权赠与” 的完整证据链，法院予以采信。

三、裁判结果

确认苏振国与陈艳签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

确认苏振国与陈艳就北京市海淀区 “一号房屋” 所形成的赠与法律关系无效；

驳回原告苏晴的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 应对 “虚假买卖 + 无权赠与” 维权：3 个核心要点

锁定 “虚假买卖” 证据，主张意思表示无效

收集对方自认 “未付款” 的录音、聊天记录，对比合同价与市价的差距，调取过户时的税费、评估记录，证明交易缺乏真实性，符合 “通谋虚假意思表示” 的特征。

举证房屋 “共同共有” 属性，反驳 “单独处分权”

提交结婚证、购房合同（证明婚姻存续期间购买）、工龄证明（证明使用配偶工龄）、亲属关系证明（证明继承人范围），明确房屋属共同共有，处分需全体共有人同意。

及时申请财产保全，防止房屋被转移

起诉时立即申请查封房屋，提交担保材料，避免对方在诉讼期间转卖或抵押房屋，保障胜诉后物权返还的执行可行性，如本案中苏晴支出的保全费可向败诉方主张。

2. 共有房产保护的 2 个关键提醒

父母再婚或独居的，提前明确财产权属

若父母一方去世后房屋未分割，及时与其他继承人签订《共有协议》，明确份额；对父母的大额财产处分（如卖房、赠与）保持关注，发现异常及时介入。

遇 “低价买卖” 警惕虚假交易，留存证据

亲属房屋以明显低于市价 “出售” 的，及时核实交易真实性，收集对方未付款、虚假纳税的证据；若涉及赠与，明确表示反对并留存书面异议，避免被认定为 “追认”。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “以虚假买卖掩盖的赠与行为，若处分的是共同共有财产且未获共有人同意，无论登记与否，均属无效；照料行为不能成为无权处分的合法理由”。

建议遇此类纠纷时，优先以 “虚假意思表示 + 无权处分” 为核心主张，锁定房屋权属与交易虚假的证据，及时申请财产保全，必要时咨询律师制定 “合同无效 + 赠与无效 + 物权返还” 的维权策略，挽回财产损失。

法律小贴士

《民法典》明确，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意，否则行为无效。这是苏晴胜诉的核心法律依据，也是共有房产保护的关键规则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）