房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

一、案情梳理

1. 核心争议：遗赠书与早年协议冲突，房子该归谁？

刘强（原告一，被继承人王建国侄儿）、刘艳（原告二，被继承人侄女）、刘敏（原告三，被继承人侄女）起诉蔡琴（被告一，被继承人前妻）、刘婷（被告二，蔡琴之女）、王娟（被告三，被继承人之女）、王强（被告四，被继承人之子），诉求：1. 确认 2024 年 3 月 13 日王建国所写《遗赠书》合法有效；2. 依法分割 “一号房屋”（海淀区）。

刘强等主张：

王建国 2024 年去世，生前无人照料，自己三人全程负责其生活起居及送终；2024 年 3 月王建国立自书《遗赠书》，明确 “一号房屋” 中其享有的份额由三人继承。

王娟、王强未尽赡养义务，不应分得遗产，请求按遗赠书分割房屋。

蔡琴辩称：不同意诉求，“一号房屋” 是自己与王建国的夫妻共同财产，且 2009 年王建国已与刘婷签《协议书》约定房屋归属，王建国无权单独处分；自己 75 岁无房，要求保障居住权。

刘婷辩称：《协议书》合法有效，王建国多次在诉讼中认可协议效力，协议约定房屋由自己出资购买，王建国夫妇去世后归自己所有，王建国无权立遗赠书处分。

王娟、王强辩称：王建国 2021 年曾立代书遗嘱，将房屋份额给自己二人继承，刘强等的遗赠书真实性存疑，且自己尽了赡养义务。

2. 关键事实

亲属与房屋背景：王建国与前妻育有王娟、王强，1980 年与蔡琴再婚，无共同子女，刘婷是蔡琴与前夫之女；2021 年王建国与蔡琴离婚，2024 年去世；“一号房屋” 2009 年登记在王建国名下，为二人夫妻共同财产。

核心协议：2009 年王建国与刘婷签《协议书》，约定刘婷出资 15.18 万元购房，房屋产权归王建国，王建国与蔡琴在世时享有居住权，二人去世后房屋归刘婷。

诉讼与遗嘱：蔡琴起诉离婚时，法院因房屋涉及刘婷利益未予分割；刘婷起诉确认协议效力，王建国当庭认可协议有效，法院以 “无争议” 驳回起诉；王建国 2021 年立代书遗嘱给王娟、王强，2024 年立遗赠书给刘强等，蔡琴等对遗赠书真实性不认可但不申请鉴定。

二、案件分析

1. 核心争议

2009 年《协议书》是否合法有效？

王建国的《遗赠书》能否对抗《协议书》，刘强等能否继承房屋？

2. 胜诉关键：协议优先于遗嘱，无权处分不生效

（1）《协议书》合法有效，对王建国具有法律约束力

法律依据：《民法典》第四百六十五条（依法成立的合同受法律保护）。

事实推导：《协议书》是王建国与刘婷的真实意思表示，内容不违反法律规定；王建国在离婚诉讼、刘婷确认协议效力诉讼中均明确认可协议有效，生效裁判文书已记录该事实，协议效力毋庸置疑，王建国需受其约束。

（2）王建国对房屋无单独处分权，遗赠书涉及房屋部分无效

法律依据：《民法典》第三百零一条（处分共同财产需全体共有人同意）、第一千一百二十二条（遗产需为个人合法财产）。

事实推导：“一号房屋” 是王建国与蔡琴的夫妻共同财产，王建国仅享有 50% 份额；且《协议书》已约定房屋最终归刘婷，王建国对房屋的处分权受协议限制，无权通过遗嘱或遗赠书变更归属，故遗赠书中涉及 “一号房屋” 的内容因 “无权处分” 无效。

（3）遗赠书即使真实，也无法对抗在先合法协议

法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应按约定履行义务）。

事实推导：即使《遗赠书》是王建国亲笔书写，其形成时间（2024 年）晚于《协议书》（2009 年），且王建国在签订协议后多次认可其效力，应优先履行协议义务；“尽赡养义务” 可主张其他遗产补偿，但不能否定在先合同约定，刘强等以 “尽孝” 为由主张房屋无法律依据。

（4）代书遗嘱与遗赠书均不影响协议履行

法律依据：《民法典》第一千一百四十二条（遗嘱内容冲突的，后遗嘱优先，但不得违反在先合同）。

事实推导：王建国 2021 年的代书遗嘱与 2024 年的遗赠书均涉及房屋处分，但二者均因违反《协议书》约定而无效；王娟、王强以代书遗嘱主张权利，刘婷以协议抗辩，法院优先支持合法有效的协议约定。

三、裁判结果

驳回原告刘强、刘艳、刘敏要求确认 2024 年 3 月 13 日《遗赠书》合法有效的诉讼请求；

驳回原告刘强、刘艳、刘敏要求分割北京市海淀区 “一号房屋” 的诉讼请求；

案件受理费由原告刘强、刘艳、刘敏承担。

四、案件启示

1. 遇 “遗赠书争房”，凭在先协议维权：3 个核心要点

（1）锁定协议效力证据，依托生效裁判定权

留存协议原件、付款凭证、被继承人认可协议的庭审记录或裁判文书，证明协议合法有效且被继承人无异议，如本案中王建国多次认可协议的诉讼记录成为关键依据。

（2）主张 “无权处分”，切断遗赠书效力

提交房屋权属证明（如夫妻共同财产登记）、协议约定内容，证明被继承人对房屋的处分权受限制，遗赠书因 “无权处分” 无效，无法对抗在先协议。

（3）强调协议履行优先级，否定遗嘱优先性

明确 “合同约定优先于遗嘱处分”，被继承人签订协议后即丧失随意处分财产的权利，即使有后续遗嘱，也需先履行合同义务，遗嘱与协议冲突部分无效。

2. 购房时签订归属协议：2 个关键提醒

（1）明确权利义务，避免模糊表述

协议中需写明 “出资方、产权登记人、居住权归属、最终产权转移条件”（如 “出资人 XX，登记在 XX 名下，XX 去世后归出资人”），避免因表述不清引发争议。

（2）留存履行证据，强化协议约束力

出资人需保留购房款转账记录、收条等，被继承人需在协议中注明 “自愿接受约束，不得另行处分”，必要时可办理公证，增强协议对抗后续遗嘱的效力。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “合法有效的房屋归属协议优先于遗嘱或遗赠书，被继承人签订协议后无权再通过遗嘱变更财产归属”。遇此类纠纷，持有在先协议的一方需优先举证协议效力及被继承人的认可记录，即可否定遗嘱或遗赠书的效力，维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）