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一、案情梳理

1. 核心争议：兄弟私签分房协议有效吗？三间半老宅该怎么分？

李军（原告，被继承人李建国次子，胜诉方）起诉李娜（被告一，被继承人之女）、李刚（被告二，被继承人长子），诉求：依法继承 “一号宅院”（延庆区营城村）内北房三间半。

李军主张：

父亲李建国、母亲卫淑琴育有李刚、李军、李娜三子女；父母生前在 “一号宅院” 建北房三间半，卫淑琴 1993 年病逝，李建国 2004 年病逝，均无遗嘱。

2004 年 3 月，自己与李刚在村干部见证下签《房产证明》，约定李刚将房屋份额折给自己，自己支付 1300 元，房屋归自己所有。现因李娜反对产生争议，请求法院依法分割。

李娜辩称：按法律规定分割自己应得份额，不同意仅获折价款，要求房屋实物分割。

李刚未提交答辩意见。

2. 关键事实

亲属与房屋背景：李建国与卫淑琴育有长子李刚、次子李军、女儿李娜；“一号宅院” 内北房三间半为二人所建，建筑面积 49.50 平方米；李刚上世纪八十年代搬离，李军 1993 年婚后搬至海淀居住。

协议与鉴定：2004 年 3 月，李刚与李军签《房产证明》，约定房屋折给李军，李军付 1300 元；经甲公司鉴定，房屋重置成新价 47400 元、院墙 5271 元，合计 52671 元，李军支付鉴定费 10509.40 元。

诉讼情况：李刚经法院通知未答辩，李娜主张实物分割，李军提交《房产证明》、鉴定报告等证据佐证案情。

二、案件分析

1. 核心争议

李刚与李军签订的《房产证明》是否有效？

“一号宅院” 内三间半房屋应如何分割？

2. 胜诉关键：协议无效但份额清晰，实物分割倾向实际需求

（1）《房产证明》因无权处分无效，不影响法定继承

法律依据：《民法典》第一百五十七条（无权处分行为无效）、第一千一百二十三条（无遗嘱按法定继承）。

事实推导：2004 年签订《房产证明》时，父亲李建国仍在世，房屋属李建国与卫淑琴的遗产（卫淑琴已去世，其份额未分割），李刚与李军仅为继承人，无权擅自处分父母遗产，故协议无效，房屋需按法定继承处理。

（2）三人均为第一顺序继承人，份额应均等但兼顾实际

法律依据：《民法典》第一千一百二十六条（继承权男女平等）、第一千一百三十条（同一顺序继承人份额一般均等）。

事实推导：李刚、李军、李娜均为父母第一顺序继承人，对房屋享有均等继承权，每人应得 1/3 份额。但考虑房屋为不可分割的整体，需结合居住需求、房屋结构合理分配实物份额，同时以折价款平衡利益。

（3）实物分割兼顾结构与需求，李军获多数份额

法律依据：《民法典》第一千一百五十六条（遗产分割应有利于生活需要）。

事实推导：房屋共三间半，按 “西首第一间、西首第二间 + 第三间 + 东首半间” 分割，既符合房屋物理结构，又考虑到李军虽搬离但对房屋主张意愿明确，故分配其三间份额（含半间），李娜获一间份额，兼顾公平与实际使用需求。

（4）折价款计算精准，扣除已付款项合理

法律依据：《民法典》第一千一百五十六条（折价补偿为分割方式之一）。

事实推导：房屋总价值 52671 元，每人应得 17557 元。李军需向李娜支付其应得份额的折价款（扣除李娜所得房屋实物价值后，需补 4041.76 元）；向李刚支付折价款时，扣除已付的 1300 元，仅需补 16268.33 元，符合公平原则。

三、裁判结果

北京市延庆区永宁镇营城村 “一号宅院” 内北房西首第一间归被告李娜所有；

北京市延庆区永宁镇营城村 “一号宅院” 内北房西首第二间、第三间、东首半间归原告李军所有；

原告李军于本判决生效后十日内，给付被告李娜房屋折价款 4041.76 元；

原告李军于本判决生效后十日内，给付被告李刚房屋折价款 16268.33 元（已扣除已支付的 1300 元）。

四、案件启示

1. 继承农村老宅（无遗嘱）：3 个核心维权要点

（1）警惕 “提前分房协议”，无权处分必然无效

继承人在被继承人在世时，或未征得全部继承人同意的情况下，签订的遗产分割协议均因 “无权处分” 无效，切勿轻信 “私下协议能定权”，需等继承开始后按法定程序处理。

（2）主张实物分割，需举证房屋结构与需求

若要求实物分割而非折价款，需提交房屋平面图、结构说明等，证明分割方案符合物理属性；同时说明自身对房屋的使用需求（如返乡居住、维护老宅等），增加诉求被支持的概率。

（3）提前申请价值鉴定，为折价款提供依据

农村房屋价值较难估算，起诉时可主动申请法院委托专业机构（如甲公司）鉴定，明确房屋重置成新价、附属设施价值，确保折价款计算公平，避免因价格争议拖延案件。

2. 处理兄妹间遗产分割：2 个关键提醒

（1）继承权男女平等，不可忽视女性份额

无论子女是否出嫁、是否搬离，均享有平等继承权，切勿以 “女儿外嫁无份额”“儿子才能继承老宅” 等传统观念抗辩，法律明确保护女性继承人的合法权益。

（2）协商不成及时起诉，避免证据灭失

农村老宅常因年代久远缺少权属证明，继承纠纷发生后应尽快起诉，通过村委会证明、邻居证言、鉴定报告等固定房屋归属、价值等关键事实，避免因时间流逝导致举证困难。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “未征得全部继承人同意的遗产分割协议无效，农村老宅继承需坚持‘男女平等、份额均等’原则，同时结合房屋结构与实际需求进行实物分割与折价补偿”。继承人遇此类纠纷，需先确认协议效力，再通过鉴定明确价值，最终以 “实物 + 折价” 方式实现公平分割。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）