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楼下业主家中因楼上热水器坠落、水管爆裂漏水，导致装修及电梯严重受损，多次协商无果后起诉维权。近日，法院判决楼上业主赔偿楼下 2.2 万余元损失，明确 “房屋管理人对房屋设施疏于管理致损，应承担侵权赔偿责任”。

一、案情梳理

1. 邻里关系与漏水事故：楼上漏水致楼下多重损失

李岩（原告，胜诉方）系 “一号房屋”（A小区）业主，张强（被告）系其楼上邻居。2021 年 3 月 29 日下午，李岩发现家中屋顶严重漏水，立即联系物业，物业排查后确认：漏水系张强家中楼梯间热水器坠落、水管爆裂所致。

漏水导致李岩家损失严重：厨房橱柜浸水变形，二层 3 间房共 10 面墙鼓包、变色、脱落，楼梯木扶手及木地板变形损坏，地下室及阳台踢脚线脱落；更严重的是，漏水渗入电梯导致电梯停运。李岩多次通过自身、物业、居委会联系张强协商赔偿，均遭拒绝，无奈起诉至法院，初始诉求赔偿 4.8 万余元，后根据鉴定结果变更为 22347 元（含装修损失、电梯维修费及鉴定费）。

2. 争议焦点：被告否认侵权责任，原告主张管理人义务

张强抗辩：1. 热水器坠落非自身使用不当导致，无侵权行为及主观过错，不构成侵权；2. 漏水损失应由热水器生产者、销售者或安装者承担，与自己无关；3. 对部分装修损失（鉴定报告中第 9-11、13 项）及电梯维修费的因果关系不予认可。

李岩主张：1. 张强作为房屋管理人，未对屋内设施尽到管理义务，导致漏水致损，应承担侵权责任；2. 装修损失经专业机构鉴定，电梯维修费有发票、备忘录等佐证，均与漏水事故直接相关；3. 张强无权转嫁责任，热水器质量或安装问题可另行向第三方追责，不影响其对楼下的赔偿义务。

二、案件分析

1. 核心争议

张强作为楼上业主，是否对漏水事故承担侵权责任？

李岩主张的装修损失（含争议项）及电梯维修费，是否与漏水事故存在因果关系？

张强主张 “由热水器第三方承担责任”，能否免除其赔偿义务？

2. 胜诉关键：管理人义务明确，损失因果关系充分

（1）张强作为房屋管理人，未尽管理义务构成侵权

法律依据：《民法典》第一千一百六十五条（行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任）、第二百八十八条（不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系）。

事实推导：① 张强系房屋所有权人及管理人，对屋内设施（包括热水器）负有日常检查、维护义务，确保其安全使用，避免对相邻方造成损害；② 热水器坠落虽非 “故意”，但张强未能举证证明已尽到合理管理义务（如定期检查安装牢固性），存在 “疏于管理” 的过错；③ 漏水事故直接因张强屋内设施故障引发，符合 “过错 - 行为 - 损害 - 因果关系” 的侵权构成要件，张强应承担赔偿责任。

（2）装修损失（含争议项）及电梯维修费，与漏水事故因果关系成立

法律依据：《民法典》第一千一百八十四条（侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算）、《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己的主张有责任提供证据）。

事实推导：① 装修损失：法院依法委托甲公司（北京腾骐资产评估有限公司）鉴定，结论为装修损失 8610 元。张强虽对第 9-11、13 项（如二层书房墙面、电梯口墙面等）有异议，但未提供证据证明该部分损坏系其他原因导致，且鉴定机构现场勘验时双方均在场，异议无事实依据，法院对全部装修损失予以认可；② 电梯维修费：李岩提交的视频（漏水当天电梯渗水）、物业及居委会《证明》（电梯停运且渗水）、乙公司（电梯维修公司）的发票（13737 元）及《备忘录》（明确维修因 2021 年 3 月漏水导致），形成完整证据链，证明电梯损坏与漏水直接相关，维修费合理。

（3）“第三方责任” 不免除张强对楼下的赔偿义务

法律依据：《民法典》第一千二百零三条（因产品缺陷造成他人损害，被侵权人可向生产者或销售者请求赔偿；生产者或销售者赔偿后，有权向有过错的第三方追偿）。

事实推导：① 若张强认为热水器坠落系产品质量或安装问题，可在向李岩赔偿后，另行向热水器生产者、销售者或安装者追偿，但该追偿关系与本案相邻侵权关系属不同法律关系，不能以此为由拒绝向李岩赔偿；② 李岩作为被侵权人，有权选择向直接侵权方（张强）主张权利，张强的抗辩不符合法律规定，法院不予支持。

三、裁判结果

被告张强于本判决生效后十日内，赔偿原告李岩财产损失 22347 元（含装修损失 8610 元、电梯维修费 13737 元，已抵扣相关费用）。

四、案件启示

1. 楼下业主遇漏水致损：3 个维权核心要点

第一时间固定证据，明确漏水原因

发现漏水后，立即拍摄视频（记录漏水位置、水流大小、受损部位）、照片，联系物业或居委会到场见证并出具《证明》，明确漏水系楼上原因导致；避免因证据不足无法认定因果关系。

及时委托专业鉴定，确定损失金额

对装修等损失，可申请法院委托专业机构鉴定，确保损失金额客观合理；鉴定过程中需全程参与，对勘验记录签字确认，避免后续对鉴定结果产生争议。

留存维修凭证，证明实际支出

维修电梯、房屋时，务必留存正规发票、维修合同、转账记录等，注明维修原因（如 “因楼上漏水导致”），确保维修费有据可查。

2. 楼上业主管理房屋：2 个义务提醒

定期检查屋内设施，尽到管理义务

对热水器、水管、防水等易引发漏水的设施，定期检查维护；尤其对安装多年的设备，及时更换老化部件，避免因疏于管理导致相邻损害。

遇漏水事故积极协商，避免扩大损失

发现漏水后，立即采取止损措施（如关闭水源、维修故障设施），主动与楼下沟通赔偿，避免因拖延导致损失扩大，增加赔偿责任；若对责任有异议，可通过法律途径解决，但不得拒绝配合。

3. 核心提醒：相邻侵权 “过错为基，证据为本，责任明确”

本案的核心裁判逻辑是 “不动产权利人对房屋设施负有管理义务，因疏于管理导致相邻方损害，应承担侵权责任；损失金额以证据（鉴定、维修凭证等）为准，第三方责任不免除直接赔偿义务”。

建议邻里之间遇此类纠纷，优先友好协商；协商不成的，依托充分证据依法起诉，必要时咨询专业律师梳理证据链，确保自身合法权益得到保护，同时维护良好邻里关系。

法律小贴士

《民法典》第二百九十六条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。” 楼上业主在使用房屋时，应遵守 “避免损害相邻方” 的原则，一旦造成损害，赔偿是法定义务，不可推诿。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）